Time to Reality Check(부동산 시장 현실 체크)

부동산 시장 현실 체크 (Time to Reality Check the Real Estate Market)

Posted in Selling by OB Jacobi  (윈드미어 부동산 사장)

요즘, 매일마다 이런 질문을 받습니다. '지금 집을 사기에 또는 팔기에 좋은 시기인가요?'라구요. 그럼, 사람들이 자동적으로 제가 '물론이죠!'라고 항상 대답하리라 생각합니다. 제가 부동산 일을 하니까요. 그렇지만, 정확히 말씀드리면, 그렇다 아니다라고 말씀드리기는 어렵습니다. 각 사람마다의 사정이 다르기 때문에, 어떤 사람에게는 '그렇죠'가 대답이 될 수도 있고, 다른 사람들에게는 '조금 더 기다리시죠'가 답이 될 수도 있습니다. 설명을 드리겠습니다.

좋은 소식은 일단 부동산 경기가 지난 5년간의 슬럼프에서 빠져나오고 있다는 겁니다. 부동산은 미국 경제를 이끌어가는 원동력중의 하나입니다. 그렇기 때문에, 집을 소유하든 안하든, 부동산 시장이 든든하다는 것은 모두에게 좋은 소식입니다. 집을 팔려고 하는 사람들에게는 집값의 상승과 많은 구매자들로 인해 매우 좋은 시기를 맞이했습니다. 현재의 통계를 통해 이 현상을 확인할 수 있습니다.

전국 부동산 협회(National Association of Realtor)의 통계에 의하면, 지난 7개월간 주택 매물의 수가 계속 감소하면서, 전국적으로 200만채 밑을 맴돌고 있는 상태입니다. 이것은 전국적으로 약 4개월 정도의 공급에 머물고 있다라는 것을 말하죠. 이 현상은 한창 주택 붐이 일었던 2005년 5월이후 최저치입니다.

4개월치의 공급이란 현재의 속도로 집이 계속 팔리게 된다면, 4개월 후엔 매물이 사라진다는 얘기입니다. '정상'적인 시장에서는 공급이 보통 6개월치 정도 됩니다. 그렇기 때문에, 숫자가 작을 수록 매물의 부족을 뜻하죠. 수요가 공급보다 크면, 구매자들 사이에 경쟁이 일어납니다. 그러면, 집값이 올라가게 됩니다. 서부에 있는 주택시장에서 이런 현상을 자주 볼 수 있습니다.

서부에 위치한 매물을 살펴보겠습니다. 모두다 6개월이하의 공급량을 나타내고 있고, 구매자들 사이에 치열한 경쟁이 있음을 보여줍니다.

 

·       시애틀 (Seattle): 1.4 개월치의 매물

·       포틀랜드 (Portland): 4.2 개월치의 매물

·       샌프란시스코 (San Francisco): 1.8 개월치의 매물

·      라스베가스 (Las Vegas): 3.8 개월치의 매물

·       팜 스프링스(Palm Springs): 2.5 개월치의 매물

 

하단의 그래프는 이런 매물의 하락현상을 보여주고 있습니다. 미국 전체의 매물이 현재 약 4.4개월치입니다:

그렇다면, 구매자와 판매자에게는 어떤 의미를 나타내는 걸까요? 매물이 부족한 한 구매자 사이에 경쟁이 치열할 것이고 집값은 계속  상승한다는 것을 의미합니다. 주택 붐 현상이 일어났던 시기와는 다르게 건강한 속도로 상승하는 겁니다. 이것을 나타내는 증거로, 최근에 있었던 집값 예상 조사에 따르면, 105명의 주택 분석가들은 2013년말까지 약 3.1%의 가격상승을 예견하고 있습니다. 또한 전국 부동산 중개사 협회(NAR)에 따르면 지난 4분기 주택 평균가가 7년만에 가장 큰 상승세를 탔습니다.

또한가지 구매자와 판매자가 눈여겨 보아야 할 점은 대출금리와 그에 따른 구매력입니다. 대출금리가 사상 최저치를 상당히 오랜 기간 지속되다 보니 구매자들이 이것을 당연시 하는 경향이 있습니다. 하지만, 실상을 보면 프레디 맥(Freddie Mac)과 대출은행 협회를 포함한 대출기관들이 2013년말까지 3.4%에서 4.4%까지 대출금리가 상승할 것으로 내다보고 있습니다. 장기적으로 볼 때, 1퍼센트의 상승은 대출금에 상당한 영향력을 끼칠 수도 있습니다.

예를 들면:

30년 상환 대출금을 3.4 %의 금리로 받아, 현재 시장에서 36만불되는 집을 소유하면 한달에 약 $1596.53이 상환금으로 지출되게 됩니다. 여기서, 올해의 예상처럼 집값이 3.1% 상승하고 금리가 4.4%로 상승하게 되면, 그 집의 가치는 $371,160이 되고, 매달 상환금은 $1,858.62이 됩니다 (하단의 차트를 보세요). 이것은 매달 $262.09, 매년 $3,145.08, 그리고 대출기간동안 $94,352.40의 차이를 보이게 됩니다. 얼토당토한 말이 절대 아닙니다.

이런 예상을 보면서, 어떤 이는 이렇게 말할 수도 있겠죠. 그렇다면, 왜 매물이 쏟아지지 않나요? 주택을 팔려고 하는 사람들에게서 듣는 염려는 다음과 같습니다. 그들이 살 때보다 집값이 떨어졌는데 지금 팔면 돈을 잃지 않겠느냐입니다. 물론, 당연한 걱정입니다. 그렇지만, 꼭 그렇다고도 단정지을 수도  없습니다. 같은 시장 상황속에서 사고 팔아서, 최근에 가치가 하락했다면 다음의 구매할 집도 가치가 이미 하락해 있을 가능성이 높기 때문입니다. 이점을 기억하세요!

최근에 이런 걱정을 하는 제 친구를 만났습니다. 팔고는 싶은데, 돈을 잃을까봐 걱정을 하더군요. 지난 2002년도에 시애틀에서 $275,000에 집을 구입했습니다. 그 후 5년동안 부동산 시장에 붐이 일어났고 그의 집의 가치도 2007년까지  $430,000로 상승했습니다. 그 시기동안, 시애틀의 많은 집들이 55%이상의 가치상승의 혜택을 받았습니다. 그리고 나서 주택시장이 붕괴됐죠. 그러면서 집값도 다시 하락하기 시작했습니다. 제 친구는 $155,000을  잃었다고 생각합니다. 그래서, 그 손실을 회복할 때까지 기다려야 한다고 믿고 있습니다.

현재, 제 친구의 집의 가치는 $327,000 으로, 2002년 살 당시에 비해 $52,000 상승한 거죠. 현재 전문가들의 예상대로라면 (년 3.1% 가치상승), 제 친구는 앞으로 10년을 기다려야만 2007년의 가치로 돌아갈 수 있습니다. 제가 제 친구에게는 주는 충고요? 만약, 지금 이사를 할 시기라면 기다리지 말고 이사하라는 겁니다. 괜히 일시적으로 인위적으로 부풀려졌던 시장을 보고 결정하지  말라는 것이죠.

그 누구도 시장이 최저치일 때 집을 팔고 싶어 하지는 않습니다. 동시에, 모든 사람은 그 시기에 집을 구매하고 싶어합니다. 확실한 것은 이  두가지 시나리오가 동시에 존재하지는 않는다는 겁니다. 이 블로그에 나와있는 정보가 구매자와 판매자 모두에게 좋은 기회가 존재한다는 것을 알게 해 주었으면 합니다.

 

오비 조코비(OB Jacobi)는 윈드미어 부동산 기업의 사장으로 1972년 아버지가 설립한 회사를 이어오고 있습니다. 더 자세한 내용은 www.windermere.com을 방문해 주세요.

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