Housing recovery could be 'more robust' than anticipated (주택 시장의 회복 - 기대보다 더 안정적)

부족한 매물, 오르는 가격은 올해 주택매매의 발목을 붙잡을 수도 있어 - 4월 18일

계속해서 회복되고 있는 주택시장과 오르는 집값은 올해 경제 성장에 긍정적으로 작용해야 함이 마땅하다. 이는 세금증가와 정부의 지출 예산 삭감을 막는 역할을 해야 한다고  Fannie Mae(주택담보 대출기관) 의 경제 전문가들이 오늘 발행된 월별 경제 전망을 통해 보고했다.

2012년에 전국적으로 나타난 매물 부족 현상과 집값 상승은 2013년에도 계속되고 있다. Fannie Mae는 현재 집값이 올해 약 5.1퍼센트 올라 중간매물 가격이 $186,000, 내년에는 3.8퍼센트가 더 올라, 중간 매물의 가격은 $193,000이 될 것으로 전망되고 있다. 새로 지은 집들의 가격도 2013년에 4.1퍼센트 상승 중간 매물 가격이 $254,000으로, 내년 2014년에는 3.5퍼센트 더 올라 $263,000이 될 것으로 내다보고 있다.

그러나, 예상보다 높게 상승하는 집값과 부족한 매물 시장의 현상은 올해와 내년 주택 매매 거래의 발목을 붙잡을 것으로 보여 Fannie Mae 경제 전문가들은 이번달 매매전망을 조심스럽게 바꾸고 있다.

지난해 9.4퍼센트 상승했던 현 주택 매매가 올해 6.9퍼센트 더 올라 전체 498만채의 거래가 있을 것으로 내다 보고 있는데, 이것은 지난달 예상치인 10.5퍼센트 상승, 515만채의 거래보다 낮은 수치이다. 이들은 또한 지난달에 내 놓았던 6.2퍼센트의 상승 전망을 바꿔 내년 2014년에 5.5퍼센트가 오른 526만채의 거래에 그칠 것으로 전망했다.

그럼에도 불구하고, 새로운 주택의 매매는 이전에 예상했던 2013년도18퍼센트 성장보다 더 높을 것으로 전망되고 있다. 내년 2014년도에는 35.8퍼센트로 더 높은 성장을 기대하고 있다.

상승하고 있는 집값은 2012년도에 170만채의 집을 수면위(시장)로 올려 놓았고, 올해에도 계속될 것으로 Fannie Mae는 설명했다. 주택 담보 대출에 묶여있던 사람들에게 시장에 집을 내놓아 재정적 부담으로부터 자유케 함으로, 주택 매물부족을 점차적으로나마 해결해 줄 수 있는 상황으로 이끌어 줄 것으로 보고 있다.

Zillow가 분기별로 조사한 집값 예상을 언급하면서, Fannie Mae 는 2013년부터 2016년까지 집값이 약 17.5 퍼센트 정도 오를 것으로 보고 있으며, 이것을 통해 많은 사람들, 특별히 LTV(가격대비대출금) 비율이 120퍼센트이상 되는 부담을 안고 있는 사람들에게 긍정적인 역할을 할 것으로 전망하고 있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 2016년이 새로운 주택공사및 고용이 "정상"의 상태로 되돌아 오는 해라고 덧붙였다.

Fannie Mae는 집값 상승은 대출하는 기관에게 대출 받을 주택 가치가 충분하다는 자신감을 줌으로써 더 많은 대출(융자) 프로그램을 만들어 줄 수 있도록 격려해 준다고 설명했다. Fannie Mae는 또한 엄격해진 주택담보 대출 기준이 정상적인 주택 시장으로 돌아가는 데 있어 마지막 장벽중의 하나라고도 덧붙였다.

거대한 주택담보대출 기관인 Fannie Mae는 현재의 낮은 이자율이 지속되어 주택 시장을 지원할 것으로 전망하는 데, 30년 고정금리가 1분기 3.5퍼센트에서 올해 4분기에 4퍼센트까지, 내년 4분기에는 4.4퍼센트가지 올라갈 것으로 예상하고 있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 당초 예상과는 달리 올해 융자 원천 구매가 조금은 하락할 것으로 보고 있다.  융자구매는 올해 15.7퍼센트 상승한 613억달러로, 2014년에는 17.3퍼센트가 상승한 719억달러가 될 것으로 예상하고 있다. 예상된 두자리수의 차환(리파이낸스) 감소는 총 대출 원천비용이 15.4퍼센트 하락한 1.63조달러로, 2014년에는 30.9퍼센트 더 하락한 1.13조 달러가 될 것으로 전망된다.

전체적으로 보면 Fannie Mae는 주택 경기가 지난 몇 분기들을 통해 보여준 것처럼 미국의 어려운 경제에 시원한 맞바람을 제공할 것으로 전망하고 있다.

"전체적인 경제보고가 현 분기에 나타난 경제적 활성화의 신호를 조금씩 보여주고 있습니다. 계속되는 주택경기의 회복과 상승하는 집값은 올해에 경기성장에 도움을 줄 것이며 미래의 경기전망을 밝게 해주는 지표가 될 것으로 보입니다."라고 보고서는 설명했다.

그러나, 유럽의 부채위기는 아직도 미국 경제의 큰 우려로 남아있다. Fannie Mae 경제 전문가들이 당초 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 생각했던 "구축(sequestration)"이라 알려진 정부 지출 예산삭감과 세금 증가도 여전한 문제로 남아있다. 이러한 생각은 "지나친 보수적" 입장이었다는 것이 증명되어서 이제는 현재의 전망을 전면삭감을 포함하는 쪽으로 입장을 바꾸었다. 지난달에 그들이 발표한 내용을 보면 완전한 구축 방어를 실패하게 되면, 한 해 경제 성장을 0.5퍼센트나 지연시킬 수 있다고 되어있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 비고용율이 올해 평균 7.7 퍼센트, 2014년에는 7.4퍼센트가 될 것으로 전망했다. 또 한번의 상승을 거친 미국의 실제 총 국내 생산 성장율은 2012년도에 1.7 퍼센트였다. 1분기 경제성장률은 3.2 퍼센트로 예상보다 더 높게 나타났다. Fannie Mae는 이런 가속도를 "계속 유지할 수 있는" 단계는 아니지만, 적어도 올해 예상 성장률을 2.3 퍼센트로, 2014년 예상 성장률 2.7퍼센트로 올려놓는 데는 도움을 주었다고 설명했다.

"재무 억제와 유로존 위기가 우리의 경제 전망에 위험요소로 여전히 남아있기는 하지만, 계속되는 주택시장의 회복은 우리가 예상하는 것보다 더욱 안정될 수 있어 어느 정도의 긍정적인 전망을 가능케 하고 있다" 고 보고서는 설명했다.

BY INMAN NEWS, WEDNESDAY, APRIL 17, 2013. (INMAN NEWS 제공)

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