주택 담보 대출을 지금 받아야 하는 11가지 이유 (11 reasons to get a mortgage right now)

마침내 미국 경제가 긍정적인 방향으로 움직이고 있다. 이러한 움직임에는 부동산이 큰 역할을 하고 있다. 현재의 시장 상황 - 낮은 대출금리, 안정세와 상승세를 타고 있는 집값, 집을 구매하는 계절인 봄 -은 불경기가 시작된 이후로 나타났던 시장보다 훨씬 더 나아졌음을 보여준다. 하지만, 머지않아 현재 우리가 누리고 있는 저가의 대출금리도 바뀌게 될 지도 모른다. 대출금리가 상승할 수도 있고, 주택 매물 감소는 집값의 상승을 가져오게 될 것이다. 아직까지는 그래도, 패니매와 프레디맥, 그리고 연방 주택 행정부의 도움으로 그야말로 환상적인 대출금리와 잘 돌아가는 대출시장을 맞이하고 있다. 이렇게 좋은 시장이 "역사속으로" 사라지기 전에 그 혜택을 누리는 것이 좋지 않겠는가. 그렇다면, 지금 주택담보 대출을 받아야 하는 11가지 이유를 알아보겠다.

대출금리의 상승 예상

현재의 대출금리에 대해서 더 이상 무슨 말이 필요하겠는가? 약간의 상승에도 불구하고 대출금리는 여전히 역사적으로 낮은 이자율을 기록하고 있다. 연방 준비 은행의 적극적인 지원과 국내의 경제 성장, 그리고 해외의 불안정한 경제시장이 대출금리를 낮게 유지하는 요인이 되고 있다. 현재의 대출금리는 차환(리파이낸스)이나 구매시장을 붕괴할 만큼 상승하지도 않았으며, 설령 상승한다해도 현재의 상태로는 높이 치솟을 만큼의 시장 압력이 존재하지는 않는다.

연방 준비 은행의 지원 감소

금리를 낮게 유지하는 지원을 하고 있는 연방 준비 은행에는 지원 프로그램들이 존재한다. 연방 준비 은행은 단기 채무 매각과 장기 채무 매입을 하는 정책 - 화폐 재순환 프로그램의 일종 -을 매달 45억불에 달하는 재무부 증권 매입으로 교체했다. 매달 40억불에 달하는 연방준비 은행의 주택담보 대출 증권 매입과 합치게 되면 중앙 은행은 당분간의 대출금리를 조절할 수 있게 된다. 그러나, 연방 준비 은행이 금리를 얼마나 오랫동안 조절할 것인지는 아무도 모르는 일이다.

집값의 상승

전국에서 나타나고 있는 셀러에게 유리한 시장의 형성으로 인해, 주택 구매자들은 집값이 더 오르기 전에 구매를 하는 게 좋다. 바닥을 친 대출 금리와 집값이 상승하게 되면, 구매자들은 역사적으로 낮은 대출금리와 저가 주택을 잡을 기회를 놓칠 수도 있기 때문이다. 미국 부동산 협회 (NAR)에 따르면, 지난 4분기에 많은 대도시 지역의 주택 중간 가격이 지난 7년간 가장 높게 나타났음을 보여주고 있다. 낮은 금리는 주택 수요를 늘려 집값을 상승시키는 역할을 하게 한다. 그렇기 때문에 소비자들은 집값이 더 크게 상승하기 전에 구매를 생각해 보는 것이 좋다.

주택 거래의 상승

미국 부동산 협회에 의하면, 2012년에 거래된 주택의 수는 지난 5년간 최대였다. 2012년 12월에 그 수가 줄어들기는 했어도 2011년에 비하면 13%나 상승한 수치이다. 주택 매매의 상승은 매물의 수를 감소시켜 주택 구매자들은 자신들이 원하는 집을 찾는데 애를 먹고 있다. 이렇게 많은 거래가 지속되면, 선택할 수 있는 집들의 수가 줄어들 수도 있다.

정부 지원 대출(FHA)의 가격 상승

주택 붕괴이후 급격히 감소되었던 보조금을 증대시키기 위해, 정부는 지원 대출금의 가격을 여러차례 올렸다. 최근에는 대출 보험 프리미엄 가격 상승을 알렸고, 대출자 신용점수 기준을 높였으며, 점보 대출금에 대한 다운페이 금액도 상승시키는 제시를 단행했다. 미 공화당 상원의원인 밥 코커는 이러한 상승을 칭찬하면서 더 큰 변화가 필요하다고 덧붙였다.

주택 차환 프로그램 (HARP 2.0)의 유효기간 만기

주택 차환 프로그램이 확장되어 2011년말까지 연장되었지만, 어떤 이들은 더 큰 변화가 오고 있다고 말하고 있다. 현재, 주택 소유자들은 그들의 집값의 하락 정도에 상관없이 연방 차환 프로그램을 신청할 수 있다. 이 프로그램은 개인 주택담보대출 보험, 터무니 없이 비싼 거래완료 비용, 심지어는 주택 감정없이도 현재의 낮은 대출금리로 차환할 수 있도록 주택 소유자들을 돕고 있다. 하지만 이 프로그램은 2013년 말에 만기가 된다. 그렇기 때문에 빨리 행동으로 옮기는 것이 좋다.

렌트비의 상승

MPF 리서치 기관에 의하면, 지난 3년간 렌트비는 꾸준하게 오르고 있으며, 올해에도 그 상승세는 계속될 것으로 보인다. 렌트비 상승세는 2012년에 3%였고, 올해도에도 비슷할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 렌트비의 상승은 역사적으로 낮은 저가 금리와 저가 주택 구매에 대한 또다른 동기를 부여해 주는 이유이다.

대출금리 공제

대출금리 공제는 한 동안 계속되어온 의회 안건이었다. 국회 의원들 중에는 공제액을 줄이거나 연방 예산을 유지하기 위해 아예 없애자고 안건을 제시하는 사람들도 있다. 좋은 소식은 아직까지는 유효하다는 것이고, 안좋은 소식은 공제액 감소에 대한 결정이 곧 나게 될 것이라는 것이다.

증가한 구매력 

미국 부동산 협회의 구매력 지표에 의하면 작년에 주택 구매력이 최대치를 기록했음을 볼 수 있다. 중간 가격, 수입, 대출금리의 상관관계를 통해 나타난 인덱스는 2012년에 193.5를 기록해 2011년 186.4보다 상승했다. 미국 부동산 협회는 2013년에 평균 161로 떨어질 것으로 예상하고 있지만, 그래도 지금까지 3번째로 높은 수치이다. 집값 상승과 대출금리 상승은 구매력에 부정적으로 작용하는 면이 있어도 2013년은 주택 구매나 차환을 할 수 있는 좋은 해로 전망되고 있다.

미체납률 감소

한 금융기관의 조사에 따르면, 대출금 미체납률이 아직까지 높기는 하지만 상당히 향상되어 2010년 1월 가장 높았던 시기에 비해 2012년말에 32%나 감소되었다. 대출금 미체납률의 지속되는 감소는 집값의 안정을 가져오게 될 것이고 주택 구매자들의 자신감을 높이게 될 것이다. 미체납률의 감소는 시장에 나오는 저가 주택의 감소를 의미한다.

구매욕 회복

좋은 기회와 구매욕은 주택 담보 대출과 주택시장에서 중대한 역할을 한다. 몇년전만해도 주택 소유를 기다리는 구매자들을 찾기가 쉽지 않았다. 현재는 사람들이 실업에 대한 걱정을 덜하고, 집값도 더이상 떨어지지 않고 오히려 주택 거래가 많아지고 있는 실정이며, 차압이 줄어들고 건설 붐이 일어나고 있는 시기이다. 이 모든 신호들은 주택 구매에 대한 관심을 드러낸다.

구매 또는 차환을 위한 좋은 시기

현재 시장에 나타나는 긍정적인 요소에도 불구하고, 동굴에서 아직 완전히 빠져나온 것은 아니다. 재정 절벽에 대한 최근의 딜은 소비자 지출을 감소시킬 것이고 느린 경제 성장은 경제가 느린 속도록 향상된다는 의미를 내포하고 있다.

요점은 지금이 주택을 구매하기에 또는 차환하기에 좋은 시기라는 것이고 이러한 최적의 기회는 영원하지 않을 것이라는 것이다. 궁극적으로 연방 준비 은행 프로그램은 만기될 것이고, 경제가 성장하기 시작하면 대출금리도 껑충 뛰어오르게 될 것이고, 집값은 더욱 상승하게 될 것이다.

이렇게 좋은 시장 지원과 프로그램이 사라지기 전에 행동하는 것이 좋다.