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반가운 소식 - 주택의 투자가치 다시 높아져

주택 소유자에게 반가운 소식 - 주택 가치가 다시 상승하기 시작했다! 주택 거품이 끝나고 인플레이션과 함께 이제 가치가 상승하고 있음을 나타내고 있다.

거품은 주택 뿐만 아니라 모든 경제 분야에서 나타난다. 미국 주택의 평균 가격을 보면 2000년에서 2006년 사이 2배가 상승했다. 그러나, 주택 거품을 거치면서 원상태로 복귀하게 되었다.

Figure 1: 인플레이션 후의 평균 미국 주택 가격 지수 

Figure 1: Average US Home Price Index after Inflation

 

Sources: Freddie Mac, FHFA, S&P/Case-Shiller Home Price Index, CPI

주택 가격이 우리의 손안에서 벗어난 배경에는 여러가지 원인이 존재한다. 많은 사람들이 그 배경에 대한 의견들이 분분하다. 나도 여러가지 원인을 제시하고자 한다.

세금: 1997년에 단행된 자유 세제 특혜는 주 거주 공간으로 마련하는 주택매매에 대해 개인에게는 25만불까지, 결혼한 사람들에게는 50만불까지 세금을 면제해주는 혜택이 생겨나게 되었다. 이것은 모기지 백만불까지, 자산 대출 10만불까지에 대한 납세에서 모기지 이자를 공제하는 혜택 후에 생겨나게 되었다.

쉬워진 대출: 대출기관의 기준이 금융기관 자체 내에서 무너지게 되었다. 신용도가 낮은 주변 사람들도 대출을 받을 수 있는 대출 프로그램을 만들어 모기지 상환초기 시기에 상환금을 최소화 시켜 버렸다. 이 아이디어의 배경에는 주택가치의 꾸준한 상승과 홈오너들의 차환(재융자)을 염두에 둔 것이었다.

욕심: 주식시장은 2000년대 IT산업의 거품 붕괴를 맞이하면서 흔들렸다. 반면에 집값은 계속 상승하고 있었다. 가격 상승의 기대는 자신의 집을 구매하는 그 이상은 생각지도 않았던 많은 사람들에게 투자에 대한 욕심을 부추기게 되었다. 은퇴자금을 가지고 2005년도에 플로리다에 2채의 집을 장만한 사람을 보면서 나는 이제 갈 때까지 갔구나라는 생각을 하게 되었다.

그러나 쥐고 있던 주택 카드는 마침내 2006년도에 흔들리기 시작했고, 2007년에 붕괴되었다. 주택 가격은 끝이 보이지 않게 하락하기 시작했다. 그리고 바닥을 치게 된 것이 2012년 1분기였다.

다리 밑에는 물로 가득차 있었다. 그러다가, 이제 주택 가격은 자연적인 흐름을 타던 상태로 회복되었다. 전국적으로 주택은 인플레이션 조정후인 2000년도의 가격대로 매매되고 있다. 이것이 정상적인 성장판인 것이다.

그럼 다시 갑작스런 가격 상승이 나타날 것으로 볼 것인가? 절대 그런 일이 일어나기를 원치는 않는다. 경제에 악영향을 끼칠 것이고, 또다른 재정 위기를 맞이하게 될 것이기 때문이다.

나의 요점은 집을 구매해도 좋은 시기가 되었다는 것이다. 가격이 정상상태로 회복 되었고 대출금리도 낮다. 이제부터, 집값은 인플레이션과 함께 상승할 것이기 때문이다.

워싱턴 정가도 여기에 도움의 손길을 주기 원하고 있는 것 같다. 연방 준비 은행 정책이 계속해서 대출금리를 낮게 유지하고 있고, 이자 대출 공제 또한 다음 세금 상승 전까지 지속 될 것으로 보인다. 이것을 통해 새로운 주택 구매자들은 대출 금리에 대한 지출을 세금후 인플레이션에 맞는 적정수준으로 유지할 수 있게 된다.

주택을 파는 사람들에게도 반가운  소식이 있다. 워싱턴 정가에서 아직까지는 개인의 경우 25만불까지, 기혼자의 경우 50만불까지에 대한 주택 매매로 인한 수입의 세금 면제를 삭감하려는 시도가 보이지는 않는다.

주택 소유가 지난 몇년간 몇몇의 사람들이 큰 수익을 얻었던 때처럼은 안될지라도, 렌트를 하는 것보다는 훨씬 경제적이다. 렌트에서 가치상승하는 것으로 눈을 돌린다면 당신에게는 그것이 좋은 투자가 될 것이다.

(자료제공 - Forbes)

주택 소유에 대한 사람들의 인식 (갤럽 조사)

InfoGraphic 주택 소유에 대한 사람들의 인식 조사 (갤럽)

주택 구매를 하는 가장 큰 이유 5 가지.

재정적인 면

  1. 주택 소유는 투자이다 
  2. 자산과 신용을 쌓기 위한 기회이다
  3. 렌트비를 내는 것보다 더 현명한 선택이다
  4. 렌트보다 비용이 더 싸다
  5. 재정적인 안정과 보장이 된다

비재정적인 면

  1. 주택 소유는 필요한 것이다 
  2. 렌탈 주거지에 살고 싶지 않다
  3. 가족에게 더 좋은 주거 공간이 된다
  4. 마음대로 주거 공간을 가꿀 수 있다
  5. 주택 소유에 대한 자부심을 준다

73%의 사람들이 지금이 집을 사기에 좋은 때라고 응답했다. 

"주택 소유에 대한 조사에서 나타난 응답을 보면 주택을 소유하는 아메리칸 드림은 아직도 정정하게 살아있음을 상기시켜 준다"  - (갤럽조사 2013년 4월)

10명중 8명은 이미 집을 소유하고 있거나 주택 구매를 계획하고 있는 것으로 나타났다.

자료제공: 갤럽

 

"금리 낮을 때 집 사자"…한인 모기지 신청 부쩍

214442372모기지 금리가 지속적으로 사상 최저 수준을 유지하고 있다. 이에 따라 지금이 주택구입의 적기로 판단하고 주택구매에 나서는 한인이 늘고 있다. 특히 모기지 업체의 경우 지난해 말까지는 대부분 재융자 처리가 주를 이뤘으나 올 초부터는 주택구입 모기지 처리건수가 더 많아진 것으로 나타났다. 프레디맥이 2일 발표한 자료에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 이번 주 들어 평균 3.35%로 떨어졌다. 이는 4개월래 최저 수준이고 지난 가을에 기록한 역대 최저 수준인 3.31%에 근접한 수치다.

주택소유주가 재융자로 선호하는 15년 고정 모기지 이자율 역시 지난주 2.61%에서 이번 주에는 2.56%를 기록하며 2주 연속 사상 최저치를 기록했다.<그래픽 참조>

부동산 전문가와 대출기관 관계자들은 "지금같이 낮은 모기지 이자율은 다시 오기는 쉽지 않을 것"이라면서 "주택구입에는 최적의 시기"라고 입을 모으고 있다.

주택융자 전문업체인 캐피털랜드의 에릭 고 부장은 "올해 초부터 갑자기 주택구입 모기지 신청건수가 급증했다"면서 "지난해 말과 비교하면 20% 정도 늘었고 계속 증가하고 있다"고 전했다.

고 부장은 "낮은 이자율을 잘 활용하기 위해서는 융자서류를 미리 철저히 준비하는 것이 필요하다"고 조언했다.

그는 "그러나 이 같은 추세가 계속될 것으로는 보지 않는다"면서 "단정하기는 쉽지 않지만 2~3년 뒤에 모기지(30년 고정 기준) 이자율은 다시 5~6% 수준까지 올라갈 가능성이 크다"고 예상했다.

30년 고정 모기지 이자율은 지난해 11월 21일 3.31%를 기록하며 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 이후 꾸준히 오름세를 보이며 지난 3월 14일에는 3.63%까지 상승했다. 최근에는 경기회복 속도가 예상보다 약하고 인플레이션에 대한 우려가 줄어들면서 다시 하락세를 보이고 있다. 지난주에는 평균 3.4%의 이자율을 나타냈다.

모기지 이자율이 이 같이 낮은 수준을 유지할 수 있는 이유는 연방준비제도(FRB)의 경제 활성화 정책에 힘입은바 크다. 연준은 지난 1일 연방공개시장위원회(FOMC) 회의 후 발표한 성명을 통해 양적 완화 정책의 일환으로 최저수준의 금리정책을 지속적으로 유지하겠다는 뜻을 분명히 했다.

프레디맥은 매주 월요일부터 수요일까지 렌더에게 20% 이상 다운페이먼트를 한 대출자에게 제공한 이자율을 조사하고 있다. 가장 최근 조사에서 대출자는 주택융자금의 약 0.7%를 각종 수수료 명목으로 대출기관에 내고 있는 것으로 나타났다.

김병일 기자 mirsol@koreadaily.com

기사 제공: 미주 중앙일보

주택 담보 대출을 지금 받아야 하는 11가지 이유 (11 reasons to get a mortgage right now)

마침내 미국 경제가 긍정적인 방향으로 움직이고 있다. 이러한 움직임에는 부동산이 큰 역할을 하고 있다. 현재의 시장 상황 - 낮은 대출금리, 안정세와 상승세를 타고 있는 집값, 집을 구매하는 계절인 봄 -은 불경기가 시작된 이후로 나타났던 시장보다 훨씬 더 나아졌음을 보여준다. 하지만, 머지않아 현재 우리가 누리고 있는 저가의 대출금리도 바뀌게 될 지도 모른다. 대출금리가 상승할 수도 있고, 주택 매물 감소는 집값의 상승을 가져오게 될 것이다. 아직까지는 그래도, 패니매와 프레디맥, 그리고 연방 주택 행정부의 도움으로 그야말로 환상적인 대출금리와 잘 돌아가는 대출시장을 맞이하고 있다. 이렇게 좋은 시장이 "역사속으로" 사라지기 전에 그 혜택을 누리는 것이 좋지 않겠는가. 그렇다면, 지금 주택담보 대출을 받아야 하는 11가지 이유를 알아보겠다.

대출금리의 상승 예상

현재의 대출금리에 대해서 더 이상 무슨 말이 필요하겠는가? 약간의 상승에도 불구하고 대출금리는 여전히 역사적으로 낮은 이자율을 기록하고 있다. 연방 준비 은행의 적극적인 지원과 국내의 경제 성장, 그리고 해외의 불안정한 경제시장이 대출금리를 낮게 유지하는 요인이 되고 있다. 현재의 대출금리는 차환(리파이낸스)이나 구매시장을 붕괴할 만큼 상승하지도 않았으며, 설령 상승한다해도 현재의 상태로는 높이 치솟을 만큼의 시장 압력이 존재하지는 않는다.

연방 준비 은행의 지원 감소

금리를 낮게 유지하는 지원을 하고 있는 연방 준비 은행에는 지원 프로그램들이 존재한다. 연방 준비 은행은 단기 채무 매각과 장기 채무 매입을 하는 정책 - 화폐 재순환 프로그램의 일종 -을 매달 45억불에 달하는 재무부 증권 매입으로 교체했다. 매달 40억불에 달하는 연방준비 은행의 주택담보 대출 증권 매입과 합치게 되면 중앙 은행은 당분간의 대출금리를 조절할 수 있게 된다. 그러나, 연방 준비 은행이 금리를 얼마나 오랫동안 조절할 것인지는 아무도 모르는 일이다.

집값의 상승

전국에서 나타나고 있는 셀러에게 유리한 시장의 형성으로 인해, 주택 구매자들은 집값이 더 오르기 전에 구매를 하는 게 좋다. 바닥을 친 대출 금리와 집값이 상승하게 되면, 구매자들은 역사적으로 낮은 대출금리와 저가 주택을 잡을 기회를 놓칠 수도 있기 때문이다. 미국 부동산 협회 (NAR)에 따르면, 지난 4분기에 많은 대도시 지역의 주택 중간 가격이 지난 7년간 가장 높게 나타났음을 보여주고 있다. 낮은 금리는 주택 수요를 늘려 집값을 상승시키는 역할을 하게 한다. 그렇기 때문에 소비자들은 집값이 더 크게 상승하기 전에 구매를 생각해 보는 것이 좋다.

주택 거래의 상승

미국 부동산 협회에 의하면, 2012년에 거래된 주택의 수는 지난 5년간 최대였다. 2012년 12월에 그 수가 줄어들기는 했어도 2011년에 비하면 13%나 상승한 수치이다. 주택 매매의 상승은 매물의 수를 감소시켜 주택 구매자들은 자신들이 원하는 집을 찾는데 애를 먹고 있다. 이렇게 많은 거래가 지속되면, 선택할 수 있는 집들의 수가 줄어들 수도 있다.

정부 지원 대출(FHA)의 가격 상승

주택 붕괴이후 급격히 감소되었던 보조금을 증대시키기 위해, 정부는 지원 대출금의 가격을 여러차례 올렸다. 최근에는 대출 보험 프리미엄 가격 상승을 알렸고, 대출자 신용점수 기준을 높였으며, 점보 대출금에 대한 다운페이 금액도 상승시키는 제시를 단행했다. 미 공화당 상원의원인 밥 코커는 이러한 상승을 칭찬하면서 더 큰 변화가 필요하다고 덧붙였다.

주택 차환 프로그램 (HARP 2.0)의 유효기간 만기

주택 차환 프로그램이 확장되어 2011년말까지 연장되었지만, 어떤 이들은 더 큰 변화가 오고 있다고 말하고 있다. 현재, 주택 소유자들은 그들의 집값의 하락 정도에 상관없이 연방 차환 프로그램을 신청할 수 있다. 이 프로그램은 개인 주택담보대출 보험, 터무니 없이 비싼 거래완료 비용, 심지어는 주택 감정없이도 현재의 낮은 대출금리로 차환할 수 있도록 주택 소유자들을 돕고 있다. 하지만 이 프로그램은 2013년 말에 만기가 된다. 그렇기 때문에 빨리 행동으로 옮기는 것이 좋다.

렌트비의 상승

MPF 리서치 기관에 의하면, 지난 3년간 렌트비는 꾸준하게 오르고 있으며, 올해에도 그 상승세는 계속될 것으로 보인다. 렌트비 상승세는 2012년에 3%였고, 올해도에도 비슷할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 렌트비의 상승은 역사적으로 낮은 저가 금리와 저가 주택 구매에 대한 또다른 동기를 부여해 주는 이유이다.

대출금리 공제

대출금리 공제는 한 동안 계속되어온 의회 안건이었다. 국회 의원들 중에는 공제액을 줄이거나 연방 예산을 유지하기 위해 아예 없애자고 안건을 제시하는 사람들도 있다. 좋은 소식은 아직까지는 유효하다는 것이고, 안좋은 소식은 공제액 감소에 대한 결정이 곧 나게 될 것이라는 것이다.

증가한 구매력 

미국 부동산 협회의 구매력 지표에 의하면 작년에 주택 구매력이 최대치를 기록했음을 볼 수 있다. 중간 가격, 수입, 대출금리의 상관관계를 통해 나타난 인덱스는 2012년에 193.5를 기록해 2011년 186.4보다 상승했다. 미국 부동산 협회는 2013년에 평균 161로 떨어질 것으로 예상하고 있지만, 그래도 지금까지 3번째로 높은 수치이다. 집값 상승과 대출금리 상승은 구매력에 부정적으로 작용하는 면이 있어도 2013년은 주택 구매나 차환을 할 수 있는 좋은 해로 전망되고 있다.

미체납률 감소

한 금융기관의 조사에 따르면, 대출금 미체납률이 아직까지 높기는 하지만 상당히 향상되어 2010년 1월 가장 높았던 시기에 비해 2012년말에 32%나 감소되었다. 대출금 미체납률의 지속되는 감소는 집값의 안정을 가져오게 될 것이고 주택 구매자들의 자신감을 높이게 될 것이다. 미체납률의 감소는 시장에 나오는 저가 주택의 감소를 의미한다.

구매욕 회복

좋은 기회와 구매욕은 주택 담보 대출과 주택시장에서 중대한 역할을 한다. 몇년전만해도 주택 소유를 기다리는 구매자들을 찾기가 쉽지 않았다. 현재는 사람들이 실업에 대한 걱정을 덜하고, 집값도 더이상 떨어지지 않고 오히려 주택 거래가 많아지고 있는 실정이며, 차압이 줄어들고 건설 붐이 일어나고 있는 시기이다. 이 모든 신호들은 주택 구매에 대한 관심을 드러낸다.

구매 또는 차환을 위한 좋은 시기

현재 시장에 나타나는 긍정적인 요소에도 불구하고, 동굴에서 아직 완전히 빠져나온 것은 아니다. 재정 절벽에 대한 최근의 딜은 소비자 지출을 감소시킬 것이고 느린 경제 성장은 경제가 느린 속도록 향상된다는 의미를 내포하고 있다.

요점은 지금이 주택을 구매하기에 또는 차환하기에 좋은 시기라는 것이고 이러한 최적의 기회는 영원하지 않을 것이라는 것이다. 궁극적으로 연방 준비 은행 프로그램은 만기될 것이고, 경제가 성장하기 시작하면 대출금리도 껑충 뛰어오르게 될 것이고, 집값은 더욱 상승하게 될 것이다.

이렇게 좋은 시장 지원과 프로그램이 사라지기 전에 행동하는 것이 좋다.

주택 검사(inspection)를 위한 셀러의 5가지 대처법

1. 작동하지 않는 것들은 절대 숨기지 말라: 가전용 제품이 작동하지 않는다면 작동하지 않는다는 노트를 남기고 어떻게 수리할 것인지도 알려주는 것이 좋다. 결함을 절대 숨기면 안된다. 그렇게 하게 되면 주택검사자는 더욱 의심의 눈초리로 셀러를 바라보기 시작하고 다른 것도 더 찾으려 애쓰게 될 수도 있기 때문이다. 

2. 접근가능성을 높여주라:  다락이나 작은 공간(crawl space)이 어디에 있는지 표시를 해주고 접근이 용이하게 해주는 것이 좋다. 물건들이 많이 쌓여 있으면 검사자들이 모두 옮겨놓아야 하는 불편함을 격게 된다.

3. 집안에 있는 전구들의 상태를 점검하라: 전구에 불이 들어오지 않으면, 검사자는 전기가 들어오는 지 조차 의심을 할 수 있게 된다. 집에 있는 모든 전구들의 상태를 점검하여, 불이 들어오게 하는 것이 좋다. 작은 공간과 다락, 창고에 있는 모든 조명들도 여기에 모두 포함된다.

4. 개인 주택용 하수 처리 시스템 (septic systems): 혹시라도 당신 주택이 따로 하수 처리용 시스템을 사용하고 있다면, 그 장치가 어디에 있는지 표시해 주는 게 좋다. 이렇게 함으로써, 검사자나 바이어, 부동산 전문가의 불필요한 시간낭비를 막아줄 수 있다.

5. 가전용 제품 점검: 주택 검사자들이 가전제품의 상태를 점검해야 하기 때문에 비워두는 것이 좋다. 오븐이나 가스레인지 위에도 아무것도 없는 청결한 상태로 유지하는 것이 좋다.

 

Investment Home Sales in 2012 (2012년도 투자성 주택 매매) 보고

Houses and Money

활기찬 부동산 투자 여전해  - 

2012년도 주택 거래를 조사한 미국 부동산 협회 (NAR)에 따르면, 2년동안 연속으로 투자성 주택 구매가 활발함을 보여줬다.

NAR 의 수석 경제학자인 로렌스 윤씨는 지속되는 투자가들의 모습을 언급했다.

“투자자들이 지난 2년동안 임대로 수입을 금방 볼 수 있는 차압된 집들을 찾아다니며 활발하게 투자하는 모습을 봅니다. 하지만, 계속 오르는 집값과 부족한 매물로 인해 향후에는 활동이 줄어들 것으로 보입니다. ”

보고서의 핵심적인 내용은 다음과 같다:

전체 통계 

  • 투자성 주택 매매는 2011년도의 123만채에서 2.1퍼센트 줄어든 121만채였다. 주택 시장이 어려웠던 기간에는 투자성 거래가 100만채도 안되었었다.
  • 2012년도의 투자성 매매는 2011년의 27퍼센트에서 약간 하락한, 전체 주택 매매의 24퍼센트를 차지했다. 그럼에도 2005년도이후 두번째로 가장 높은 비중을 차지하고 있다.
  • 2012년도에 거래되었던 투자성 주택의 47퍼센트는 숏세일이나 차압주택(distressed homes)이었다.

투자자들의 프로필 

  • 2012년도 투자성 주택 구매자들의 평균 연령은 45세였다.
  • 그들의 평균 연소득은 $85,700
  • 투자자들의 35퍼센트는 하나 이상의 부동산을 투자성으로 구매했다.
  • 47퍼센트의 투자자들은 앞으로 2년내에 투자성 부동산을 더 구입할 거라고 응답했다.

구매 목적 

  • 55% 의 투자자들은 임대로 인한 소득을 얻기 위해 부동산을 구매했다고 답했다.
  • 30% 의 투자자들은 다양한 투자 프로필의 하나로 부동산을 택했으며, 좋은 투자 기회를 엿보았다고 응답했다.
  • 20% 의 투자자들은 자신들의 별장의 목적으로 주택을 구매했다고 답했다.
  • 16% 의 투자자들은 가족 구성원, 친구, 친척들을 위해 구입했는데, 특별히,  학교에 다니는 자녀들을 위해 구매했다고 답했다.

주택 개조 

주택을 개조하는 비율이 2012년도에 증가했는데, 과거와는 다른 점이 있다고 윤씨는 설명했다.

“주택 붐이 일었던 때와는 다른 개조입니다. 투자자들은 부동산을 시장에 다시 내놓기 전에 리모델링이나 개선시키는데 신경을 더 쓰고 있습니다"

  • 투자자들은 평균 8년동안 주택을 소유할 계획이라고 말한다.
  • 작년에 구매했던 주택들이 다시 매매된 경우는 약 6% 에 해당된다. 이것은 2011년보다 올라간 것이다.
  • 1년안에 다시 매매하는 경우는 8% 로 2011년과 동일하다.

지역 

  • 투자자들은 자신들이 거주하는 집에서 상대적으로 가까운 곳에 있는 주택을 구매했는데, 평균적으로는  21마일 떨어진 곳에 있으며, 29퍼센트의 투자자들은 100마일이 넘게 떨어져 있는 주택을 구매했다.
  • 작년에 구입된 투자성 부동산의 36%는 미국 남부, 28%는 서부, 20%는 동부, 16%는 중서부였다.

융자 

  • 2012년도의 투자성 주택의 평균 가격은 $115,000 로, 2011년 $100,000 에 비해 15% 상승했다. in 2011
  • 투자성 주택 구매를 위해 쓴 평균 다운페이는 27퍼센트로 2011년도와 같았다.
  • 투자성 주택 시장에서 흔히 나타나는 것은 현찰구매이다. 2012년도의 투자성 구매의 50%는 현찰 구매였다.

by THE KCM CREW on APRIL 16, 2013 (KCM 제공)

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Housing recovery could be 'more robust' than anticipated (주택 시장의 회복 - 기대보다 더 안정적)

부족한 매물, 오르는 가격은 올해 주택매매의 발목을 붙잡을 수도 있어 - 4월 18일

계속해서 회복되고 있는 주택시장과 오르는 집값은 올해 경제 성장에 긍정적으로 작용해야 함이 마땅하다. 이는 세금증가와 정부의 지출 예산 삭감을 막는 역할을 해야 한다고  Fannie Mae(주택담보 대출기관) 의 경제 전문가들이 오늘 발행된 월별 경제 전망을 통해 보고했다.

2012년에 전국적으로 나타난 매물 부족 현상과 집값 상승은 2013년에도 계속되고 있다. Fannie Mae는 현재 집값이 올해 약 5.1퍼센트 올라 중간매물 가격이 $186,000, 내년에는 3.8퍼센트가 더 올라, 중간 매물의 가격은 $193,000이 될 것으로 전망되고 있다. 새로 지은 집들의 가격도 2013년에 4.1퍼센트 상승 중간 매물 가격이 $254,000으로, 내년 2014년에는 3.5퍼센트 더 올라 $263,000이 될 것으로 내다보고 있다.

그러나, 예상보다 높게 상승하는 집값과 부족한 매물 시장의 현상은 올해와 내년 주택 매매 거래의 발목을 붙잡을 것으로 보여 Fannie Mae 경제 전문가들은 이번달 매매전망을 조심스럽게 바꾸고 있다.

지난해 9.4퍼센트 상승했던 현 주택 매매가 올해 6.9퍼센트 더 올라 전체 498만채의 거래가 있을 것으로 내다 보고 있는데, 이것은 지난달 예상치인 10.5퍼센트 상승, 515만채의 거래보다 낮은 수치이다. 이들은 또한 지난달에 내 놓았던 6.2퍼센트의 상승 전망을 바꿔 내년 2014년에 5.5퍼센트가 오른 526만채의 거래에 그칠 것으로 전망했다.

그럼에도 불구하고, 새로운 주택의 매매는 이전에 예상했던 2013년도18퍼센트 성장보다 더 높을 것으로 전망되고 있다. 내년 2014년도에는 35.8퍼센트로 더 높은 성장을 기대하고 있다.

상승하고 있는 집값은 2012년도에 170만채의 집을 수면위(시장)로 올려 놓았고, 올해에도 계속될 것으로 Fannie Mae는 설명했다. 주택 담보 대출에 묶여있던 사람들에게 시장에 집을 내놓아 재정적 부담으로부터 자유케 함으로, 주택 매물부족을 점차적으로나마 해결해 줄 수 있는 상황으로 이끌어 줄 것으로 보고 있다.

Zillow가 분기별로 조사한 집값 예상을 언급하면서, Fannie Mae 는 2013년부터 2016년까지 집값이 약 17.5 퍼센트 정도 오를 것으로 보고 있으며, 이것을 통해 많은 사람들, 특별히 LTV(가격대비대출금) 비율이 120퍼센트이상 되는 부담을 안고 있는 사람들에게 긍정적인 역할을 할 것으로 전망하고 있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 2016년이 새로운 주택공사및 고용이 "정상"의 상태로 되돌아 오는 해라고 덧붙였다.

Fannie Mae는 집값 상승은 대출하는 기관에게 대출 받을 주택 가치가 충분하다는 자신감을 줌으로써 더 많은 대출(융자) 프로그램을 만들어 줄 수 있도록 격려해 준다고 설명했다. Fannie Mae는 또한 엄격해진 주택담보 대출 기준이 정상적인 주택 시장으로 돌아가는 데 있어 마지막 장벽중의 하나라고도 덧붙였다.

거대한 주택담보대출 기관인 Fannie Mae는 현재의 낮은 이자율이 지속되어 주택 시장을 지원할 것으로 전망하는 데, 30년 고정금리가 1분기 3.5퍼센트에서 올해 4분기에 4퍼센트까지, 내년 4분기에는 4.4퍼센트가지 올라갈 것으로 예상하고 있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 당초 예상과는 달리 올해 융자 원천 구매가 조금은 하락할 것으로 보고 있다.  융자구매는 올해 15.7퍼센트 상승한 613억달러로, 2014년에는 17.3퍼센트가 상승한 719억달러가 될 것으로 예상하고 있다. 예상된 두자리수의 차환(리파이낸스) 감소는 총 대출 원천비용이 15.4퍼센트 하락한 1.63조달러로, 2014년에는 30.9퍼센트 더 하락한 1.13조 달러가 될 것으로 전망된다.

전체적으로 보면 Fannie Mae는 주택 경기가 지난 몇 분기들을 통해 보여준 것처럼 미국의 어려운 경제에 시원한 맞바람을 제공할 것으로 전망하고 있다.

"전체적인 경제보고가 현 분기에 나타난 경제적 활성화의 신호를 조금씩 보여주고 있습니다. 계속되는 주택경기의 회복과 상승하는 집값은 올해에 경기성장에 도움을 줄 것이며 미래의 경기전망을 밝게 해주는 지표가 될 것으로 보입니다."라고 보고서는 설명했다.

그러나, 유럽의 부채위기는 아직도 미국 경제의 큰 우려로 남아있다. Fannie Mae 경제 전문가들이 당초 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 생각했던 "구축(sequestration)"이라 알려진 정부 지출 예산삭감과 세금 증가도 여전한 문제로 남아있다. 이러한 생각은 "지나친 보수적" 입장이었다는 것이 증명되어서 이제는 현재의 전망을 전면삭감을 포함하는 쪽으로 입장을 바꾸었다. 지난달에 그들이 발표한 내용을 보면 완전한 구축 방어를 실패하게 되면, 한 해 경제 성장을 0.5퍼센트나 지연시킬 수 있다고 되어있다.

Fannie Mae 경제 전문가들은 비고용율이 올해 평균 7.7 퍼센트, 2014년에는 7.4퍼센트가 될 것으로 전망했다. 또 한번의 상승을 거친 미국의 실제 총 국내 생산 성장율은 2012년도에 1.7 퍼센트였다. 1분기 경제성장률은 3.2 퍼센트로 예상보다 더 높게 나타났다. Fannie Mae는 이런 가속도를 "계속 유지할 수 있는" 단계는 아니지만, 적어도 올해 예상 성장률을 2.3 퍼센트로, 2014년 예상 성장률 2.7퍼센트로 올려놓는 데는 도움을 주었다고 설명했다.

"재무 억제와 유로존 위기가 우리의 경제 전망에 위험요소로 여전히 남아있기는 하지만, 계속되는 주택시장의 회복은 우리가 예상하는 것보다 더욱 안정될 수 있어 어느 정도의 긍정적인 전망을 가능케 하고 있다" 고 보고서는 설명했다.

BY INMAN NEWS, WEDNESDAY, APRIL 17, 2013. (INMAN NEWS 제공)

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More Americans View this as Good Time to Sell a House (더 많은 사람들이 지금 집을 팔기에 좋은 때라고 생각합니다)

2013년 4월 17일

올해 2월과 3월 주택매매에 대한 사람들의 생각은 대부분 긍정적이었다.  Fannie Mae가 매달 실시하는 전국 주택시장 조사에 따르면, 개인 재정에 대한 염려가 증가하기는 하지만, 사람들이 주택시장과 경제에 대해서는 낙관적인 반응을 보이는 것으로 나타났다.

천명이 넘는 사람들이 참여한 조사에 따르면 현재 주택을 구매하기에 좋은 때라고 보는 사람들은 약 71퍼센트로 지난달 73퍼센트와 별로 차이를 보이지 않았다. 그러나, 지금 집을 팔기에 좋은 때라고 응답한 사람은 지난달 25퍼센트에서 1퍼센트 상승한 26퍼센트에 달했다. 일년전에 비하면, 배가 증가한 반응이다.

지난달과 마찬가지로, 참여자의 48퍼센트의 사람들이 집값이 앞으로 1년간 계속 올라갈 것으로 전망했다. 이것은 2010년부터 실시한 조사에서 가장 높은 퍼센트를 기록한 것이다. 지난 달과 동일하게 약 10퍼센트의 사람들만이 집값이 떨어질 것이라 내다보았다.

가격 상승에 대한 평균기대치는 지난 달 2.9퍼센트에서 약간 떨어진 2.7퍼센트였다. Fannie Mae의 수석 부사장이면서 수석 경제 전문가인 Doug Duncan씨는 주택 소유자들이 말하는 낙관은 조심스런 낙관이라고 지적했다. "3월까지 보여준 향후 1년 집값 상승 기대치가 17번 연속으로 긍정적으로 나타났지만, 평균기대 상승은 3퍼센트 미만에 그쳤다. 하지만 대조적으로, 2013년 초반에 나타난 전국 집값 상승 수치를 보면 적어도 2배 또는 3배에 달하는 수치임을 보여주고 있다.

조사에 참여한 사람들 중 반은 앞으로 일년동안 렌트비가 상승할 것으로 응답했는데, 이것은 지난달과 동일하며, 4퍼센트의 사람들은 하락할 것이라고 응답했다. 렌트비 상승에 대한 평균기대치는 지난달 3.9퍼센트에서 4.1퍼센트로 상승했다.

46퍼센트의 사람들은 이자율이 앞으로 일년동안 상승할 것이라고 반응했으며, 6퍼센트의 사람들만이 이자율이 하락할 것이라 내다보았다. 이사를 하면 집을 구매할 것이라고 반응한 사람들은 3퍼센트 떨어진 64퍼센트에 그쳤다.

경기가 회복세를 타고 있다고 반응한 사람들은 전달에 비해 3퍼센트 떨어진 35퍼센트에 그쳤다. 이것은 지난 해 11월 50퍼센트까지 올라갔던 반응에서 계속 떨어진 것이다.

개인적인 재정상태가 앞으로 일년동안 악화될것이라 반응한 사람들은 4퍼센트 증가한 21퍼센트에 달했다. 61퍼센트의 사람들은 소득의 변화가 거의 없을 것으로 내다보았는데, 이것은 거의 지난해와 동일했다. 반면, 지난 일년동안의 지출증가가 있었다고 반응한 사람들은 32퍼센트에 달했다.

Fannie Mae 는 2010년 6월부터 전화를 통한 조사로 주택 렌트와 소유, 주택, 렌트 가격 변화, 주택 소유자들의 스트레스정도, 경제, 소유자들의 재정 상태에 대한 입장을 평가해왔다. 주택소유자들과 렌트자들은 100가지가 넘는 질문들에 응답하는 조사에 참여한다. 여기에 나와있는 통계는 3월 상반기에 실시된 조사에서 나온 통계들이다.

BY JANN SWANSON (Mortgage News Daily 제공)

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Selling your home? The cards are in your favor (집을 파십니까? 성공의 카드는 당신이 갖고 있습니다)

sellinghome

2013년 4월 15일

주택 버블 붕괴 6년이 지난 지금, 주택 시장이 다시 살아나기 시작했다. 그렇다면, 우리가 취할 수 있는 최선의 선택은 무엇인가? 오늘의 시장을 바라보면서 주택 구매자와 셀러, 그리고 소유주들을 위한 현명한 전략을 공개하고자 한다.

집을 팔려고 하는가? 마침내 당신에게 좋은 기회가 찾아왔다.

최고의 가격을 얻기 위해서는 타이밍을 잘 맞춰야 하며, 경쟁이 될 만한 가격으로 내놓아야 하고, 그 지역 상황에 맞는 홍보전략을 따라야 한다.

더 많은 이익을 얻기위해서는 먼저 눈을 낮추어야 한다.

주택 가격이 올라가면 욕심도 커지게 마련이다. 최근 통계에 의하면, 브로커들이 불평하는 일중의 하나가 약 75%의 주택 소유자들이 그들의 브로커가 추천한 가격이 너무 낮다고 생각한다는 것이다. 한참 경기를 타고 있다고 해서 최근 거래된 주택들 가격 그 이상으로 가격을 책정하게 될 경우 매매가 더디게 될 수도 있으며, 그래서 시장에 오래 머물게 된다면 오히려 상황을 악화시킬 수 있게 된다.

먼저 매수자들의 눈을 사로잡아 다수의 오퍼를 얻어내는 것이 좋다. 이렇게 하기 위해서는 최근 거래된 주택가격들과 비슷한 가격으로 내놓는 것이 좋다고 샌프란시스코에 있는 콜드웰뱅커 사장인 릭 털리씨가 설명했다. "그렇게 하면 자연스럽게 경쟁을 통해 가격은 올라가게 되겠죠"

더 좋은 집을 사려고 하는가? 그렇다면 신속한 행동을 취하라. 더 작은 집으로 이사가려 하는가? 그렇다면 조금 더 기다려도 좋다.

최선의 가격을 얻으려는 마음에 집을 내놓는 일을 기다리려는 유혹을 받을 수도 있다. 하지만, 더 좋은 집으로 이사하려는 마음이 있다면, 기다리지 말고 지금 행동을 취하는 것이 현명한 일이다. 고급 주택들의 가격이 그렇게 빨리 상승하지 않는 것이 사실이기는 하지만, 그렇다고 해서 차이가 많이 나는 것도 아니다. 그렇기 때문에, 현재의 집을 조금 더 기다려서 조금 더 받아내는 것 보다는 차라리 더 좋은 집을 사서 더 커지는 그 집의 상승가치(appreciation)의 이익을 누리는 것이 더 현명한 일이다.

반대로 작은 집으로 이사하길 원한다면, 더 기다리는 것이 좋다.

이런 전략들은 저가의 주택들에 해당된다. "투자자들이 저가 시장을 움직이는 데, 별로 투자 가치를 못느끼는 때도 있습니다"라고 남가주 대학 부동산 센터 디렉터로 있는 리차드 그린씨가 설명했다.

주택 수리

물이 새는 지붕이 있으면 수리하고, 주택 구조 문제가 있다면 다룰 필요가 있다. 그렇게 하지 않는다면 집을 내놓는 가격에서 수리 비용들을 뺀 가격을 내놓아야 한다. "현재의 경제를 볼 때, 다운페이를 하고나서 큰 비용의 주택 수리를 할 수 있는 재정을 가지고 있는 매수자들이 많지는 않다." 라고 워싱턴 주 벨뷰에 있는 부동산 브로커 테리 헤레라씨가 설명한다.

작은 수리의 비용들은 대부분 매매를 통해 다 충당이 되는 부분임을 부동산 HomeGain 통계를 통해 알수 있다: 청소, 정리, 밝게 함(조명, 창문), 전기, 배수 문제점들 해결.

매수자들의 시선을 끌기 위한 준비

셀러가 주택을 꾸미는(stage)는 일은 - 가구 재정열, 교체를  통해 더 매력적인 룩을 보여줌 -은 오픈하우스를 하기 전해 해놓는 것이 좋다. 더 좋은 타이밍은 온라인에 매물을 올려놓기 전해 하는 것이 좋다. 90퍼센트의 매수자들이 처음 매물을 접하는 곳이 온라인이기 때문이다. "웹을 통한 어필(매력)은 이제 새로운 커브(curb-바깥에서 보는 주택의 첫인상) 어필이 되었다" 라고 Realtor.com의 사장인 에롤 사무엘슨씨가 설명한다.

전문 사진사를 고용해 집안의 가구들과 물건들을 잘 찍는 것이 좋다. 비용은 30장에서 40장 찍는데 대략 200불에서 500불 정도 된다. 전문가가 찍은 사진을 올려 놓은 30-40만불 주택의 경우 아마추어가 찍은 사진을 올려놓은 주택들보다 약 3천불 높게 매매가 된다는 사실을 레드핀 부동산은 최근 알게 되었다.

낮은 주택감정에 대한 보호장치

급한 가격 상승때문에 매수자들이 더 많이 몰릴 수도 있지만, 이런 상승은 매매를 완료시키는 데 더 어려움을 줄 수도 있다. 지난 12월에 조사한 통계에 따르면 약 3분의 1정도 중개사들이 낮은 감정가로 인한 어려움을 토로했다. 이로인해, 결국 매매완료의 시기를 연기해야 하거나, 매매가를 낮추거나, 또는 아예 매매를 취소하게 되는 일까지 발생하게 되었다.

문제점: 주택 감정가가 낮게 나오는 이유중의 하나는 빠르게 변하고 있는 현재의 시장을 반영하지 못한 지난 6개월간의 거래를 바탕으로 하고 있기 때문이다.

해결: 당신의 브로커가 주택 감정사와 함께 동행하면서 그 과정을 지켜보게 하고 최근의 주택개선 부분과 최근의 일어난 비슷한 매매에 대한 정보를 제공하게 하라.

투자자들이 원하는 것을 찾을 수 있게 도와주라:

투자자들이 산 집들은 지난 1월에 약 5분의 1에 달했다. 어떤 시장에서는 더 많은 비중을 차지하기도 한다. 예를 들면, 새크라멘토에서는 약 38퍼센트의 매매가, 올란도에서는 약 45퍼센트의 매매가 투자자들에 의해 일어났다. 투자자들의 시장을 나타내는 지표는 차압된 집들의 꾸준한 매매와 렌탈로 바뀌는 집들을 보면 알 수 있다.

당신의 지역이 당신 예산에 맞는다면, 투자자 매매에 경험이 있는 브로커를 찾아라. 그래서, 그 브로커는 거주자를 찾는 일과 주변 집들의 렌트비, 그리고 그외의 기본적 정보들을 줄 수 있어야 한다. "모든 투자자들은 그들의 수익이 얼마나 되는지를 알고 싶어 합니다"라고 아틀란타에서 일하는 부동산 중개사 샬롯 시어스씨가 말한다.

NEW YORK (Money Magazine) - 뉴욕 Money Magazine 제공

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King County house prices jumped almost 20 percent over year (킹 카운티 집값 1년만에 20% 상승)

3월말 현재, 일반 주택 중간 매매 가격이 $392,000 로 껑충 뛰었다. 매물 부족이 일으킨 현상이다.

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march condo 킹카운티의 일반 주택 중간 매매 가격은 매물 부족현상과 현찰 오퍼를 하는 매수자들이 늘면서 $392,000로 껑충 뛰었다.

작년에 비해 매물은 40퍼센트 줄었고, 작년 3월에 비해 올 3월의 매매 가격은 19퍼센트 상승, 전달 2월에 비해서는 7퍼센트 상승했다고 노스웨스트 매물 대행 서비스 회사(NWMLS)가 지난 목요일 보고했다.

19개월동안의 하락을 격었던 킹카운티의 집값은 바닥을 치고 2012년 4월부터 다시 상승세를 타면서 지난달 최고의 상승률을 기록했다. 거래가 진행되고 있는 매물을 통해 보는 매물 잔고수는 단지 1달치에 불과한 심각한 매물 부족을 격고 있다. 이것이 집값상승의 원인이다. 일반적으로 4개월에서 6개월치의 매물이 시장에 나와있을 때를 균형잡힌 시장이라고 말한다.

"매물은 다 어디가 있습니까?" UW에서 부동산학 리서치 부디렉터인 글렌 크렐린씨가 묻습니다. 그는 지난 15년간 보아왔던 부동산 시장에서 지난 4개월이 가장 매물이 부족한 때라고 대답했습니다.

"이것은 큰 문제가 됩니다. 이제 곧 가장 활발한 매매의 계절이 다가오고 있는데 매물이 너무 부족해요" 그가 말한다.

 

home price

약 4분의 1의 매수자들이 현찰로 집을 사고 있다고 시애틀에 위치한 윈드미어 부동산 기업 사장인 오비 조코비(OB Jacobi)가 말한다. 나머지 사람들은 적어도 20퍼센트에서 50퍼센트까지도 다운페이를 하는 상태라고 한다.

"이건 매우 충격적인 일입니다. 보통 일이 아니죠"라고 그는 전했다.

차압된 집들은 상황은 더 심각하다. 원가보다 더 비싼 가격에 현찰로 오퍼를 쓰는 상황이다. 시애틀에서 브로커로 일하고 있는 키스 브라운씨는 차압된 집들만을 매매하고 있는데, 매물들을 구입하는 사람들의 반정도가 현찰로 구매한다고 했다.

“사람들이 어디서 그렇게 현찰을 가지고 오는 지는 모르겠습니다만, 지난 몇달동안 그런 사람들이 많아졌어요"

킹카운티에 있는 모든 지역에서 중간 가격의 상승을 보이고 있다:

시애틀에서는 일반주택 중간 매매 가격이 $462,375로 17퍼센트가 상승했다고 MLS는 보고했다. 콘도의 중간 매매 가격은 $292,500으로 일년사이 거의 25퍼센트 상승했다.

시애틀 동부지역인 이스트 사이드는 일반 주택 중간 매매 가격이 17퍼센트  상승한 $552,415이지만, 콘도는 그렇게 많이 오르지는 않은 11퍼센트 상승한 $234,000으로 거래되었다.

가격상승은 모든 주택 시장에서 나타났다.

중산층 집들이 즐비한 웨스트 시애틀에서 100개가 넘는 집들의 3월동안의 중간 매매 가격은 $365,372로 작년에 비해 30퍼센트가 상승하였다.

한편 상류층 집들이 많은 웨스트 벨뷰 집들 34개의 중간 매매가격은 작년대비 23퍼센트 상승한 $1.3 million(130만불)이었다.

스노호미시 카운티도 킹카운티와 비슷한 현상을 보였다. 3월 일반주택 중간매매가격이 17퍼센트 상승한 $287,825이었고, 콘도는 $149,500이었다.

수요가 많기 때문에 셀러들이 집을 시장에 내놓을  확률이 높아질 거라고 전문가들은 말한다.

또한가지는 작년에 차압된 집들을 은행들이 그냥 놔두고 있다가 이제 그 매물들을 팔기 시작했다고 브라운씨는 말한다.

“지난 6개월보다 50퍼센트 늘어난 매물을 가지고 있습니다"라고 그는 말했다.

오르는 집값은 주택 소유자들에게도 집을 팔수 있는 좋은 상황이 된다고 브로커들은 말한다.

또는 주택공사들도 수요를 맞추기 위해 열심히 집들을 짓기 시작했다.

시애틀에 1300개 이상의 주택을 지을 수 있는 허가가 1월과 2월에 나왔다. 인구 통계 조사 자료에 따르면 이것은 작년 같은 기간에 비해 41퍼센트 증가한 것이다.

킹카운티와 스노호미시 카운티 주택공사 협회 대변인인 앨리슨 부쳐씨는 주택공사들이 건설인부들을 찾는데 고심하고 있다고 했다. 그 이유는 지난 불황기 때 많은 사람들이 떠났기 때문이라고 한다. 그 기간동안 예산 삭감을 겪었던 구청 직원들도 현재의 시장상황을 따라잡느라 애를 먹고 있다고 했다.

여기서 가장 큰 질문은 엄청나게 싼 대출금리와 집을 지을 수 있는 땅이 없어지고 상황에서 과연 집값 상승이 얼마나 지속이 될 것인가이다. 워싱턴 주 성장관리 조항은 아직 많은 지역을 미개발지역으로 지정하고 있기 때문이다.

시애틀에 있는 홈 스트리트 은행의 사장인 마크 메이슨씨는 부족한 매물과 부족한 개발지역은 은행 사업에 영향을 끼친다고 말한다. "우리가 걱정하는 건 많은 매수자들이 있음에도 집을 구매할 수 없다는 겁니다" "공급이 없으면, 주택담보대출 프로그램을 사용할 수 없기 때문이죠".

현재와 같은 시장이 은행에 줄 수 있는 혜택중의 하나는 지난 3개월간 대출을 받기 위해 문의를 한 사람들이 엄청나게 많아졌다는 것이다. 작년에 비해 3개나 증가했다는 게 메이슨씨의 설명이다.

이 모든 현상은 오랜 만에 올 봄이 가장 바쁜 주택 시장이 될 수 있는 조건이 된다. 매물이 부족하고 더 많은 매수자들이 시장에 들어오게 되면 말이다.

“제 의견으로는 이런 광적인 시장의 상황은 적어도 여름까지는 지속될 것으로 보입니다"라고 윈드미어 사장인 조코비씨는 말한다.

By Sanjay Boat (Seattle Times business reporter) 원문보러가기>

 

8 tips for buying in a tight market (치열한 부동산 시장에서의 주택 구매 조언 8가지)

실망감으로 포기하지는 말자 (Don't let disappointment immobilize you)

<a href="http://www.shutterstock.com/pic.mhtml?id=27879787" target="_blank">Sale pending</a> image via Shutterstock.

주택을 구매하는 데 걸리는 시간이 얼마가 될 지를 예측하는 일은 쉬운일이 아니다. 주택 매물이 부족한 현 시장에서 구매자가 원하는 집들을 찾는 일은 균형잡힌 시장에서보다 더 오래 걸릴 수도 있기 때문이다.

그렇기 때문에 인내를 가지는 일이 절대적으로 필요하다. 자신이 정말 원하는 집을 찾았다고 하더라도, 다른 구매자 또한 같은 생각을 가지고 그 집을 선호하려 할 것이다. 이럴경우 대개 경쟁이 될 수 밖에 없다. 이 경쟁에서 지게 될 경우, 실망감으로 인해 포기하지 말라고 당부하고 싶다.

이와 같은 시장에 준비되기 위해서는 자신이 원하는 집에 가까운 매물이 나올 때마다 모두 봐두어야 한다. 당신의 입맛에 맞는 집을 찾을 수 없다라는 사실을 받아들여야 한다. 성공적인 구매자들은 희생을 할 줄 안다. 타협에 불가피하다라는 점을 인지하기 바란다.

예를 들어, 장기적인 안목이 아닌 충동 구매식의 구입은 피하도록 하라. 주택매매는 결코 값싼 거래가 아니다. 그렇기 때문에, 당신이 구입하는 주택이 앞으로 오랜 기간동안 당신의 필요를 충족시켜 줄 수 있는 가를 확실하게 결정해야 할 것이다.

인터넷이나 당신의 브로커가 집을 설명하는 것보다 새로운 매물을 직접 눈으로 가서 확인하는 일이 더 좋다고 할 수 있다. 매물이 부족한 시장에서, 지역 시장의 가격을 잘 아는 일은 매우 중요한 일이다. 당신이 마음에 들어하는 집들에 대해 브로커와 상의하면서 매매가격이 얼마였는지, 오퍼는 얼마나 들어왔는지를 확인하라.

이렇게 하면 그 집 가격이 그 지역에서 낮게 책정되었는지, 시가에 맞게 책정되었는지, 또는 더 높게 책정되었는지를 알아볼 수 있다. 낮은 가격의 집들은 더 많은 구매자들을 끌게 마련이다. 지역 시가에 대해 교육을 받았다면 어떤 매물이 낮은 가격인지 맞는 가격인지를 구별할 수 있게 된다.

집 찾기 조언: 어떤 매물에 5개이상의 오퍼가 들어왔다면 그 쪽에 가지 않는 것이 당신의 시간과 에너지를 아낄 수 있는 방법이다. 특별히 당신이 그 매물가격보다 더 비싸게 살 수 없다면 말이다. 예를 들어, 캘리포니아 피드몬트에 있는 한 구매자가 89만 5천물의 매물을 찾아 좋아했다. 근데, 10개가 넘는 오퍼가 들어가자, 경쟁을 피하기로 했다. 왜냐하면 백만불이상을 주고 살수는 없었기 때문이다. 그 집은 결국 140만불에 팔기게 되었다.

어떤 부동산 브로커 같은 경우는 구매자들에게 한번 오퍼를 넣어보라고도 한다. 이러한 접근방식의 문제는 4번 5번에 걸쳐 실패를 하게 될 경우, 지치게 되고 결국 집을 찾는 일을 그만두는 경우도 생길 수 있다는 것이다.

당신이 원하는 매물에 대해 당신의 브로커가 셀러 브로커와 연락하여 경쟁이 얼마나 심한지를 알아보도록 하는 일이 중요하다. 그리고 나서, 당신의 가격대와 재정능력, 당신이 원하는 집 기준에 맞는 지를 체크하면서 신중한 결정을 내리는 것이 좋다.

또한 그 집이 얼마나 개선이 필요한 집인지도 알아보도록 하라. 셀러가 공개하는 집에 관련된 리포트를 보도록 하라. 이 정보를 가지고 과연 얼마나 수리나 개선 비용이 들어갈지를 계산해 보도록 하라. 만약 20만불의 수리 비용이 필요한 집이 70만불로 시장에 나왔고, 당신이 75만불의 재정능력 밖에 되지 않는다면 피하는 것이 좋다.

홍보전략을 모르는 집일 경우 피하는 것이 좋겠다. 외부에 있는 브로커들은 그 지역에 있는 브로커들이 매물들을 어떻게 홍보하는지 모르는 경우가 많다. 피드몬트에 있는 집 판매 전력은 낮은 가격으로 책정해 오픈하우스를 여러차례하고 오퍼를 기다리는 전략이었다.

마지막으로, 낮게 홍보된 매물들은 지금과 같은 시장에서 구매자들에게 좋은 기회가 될 수 있다.

 

Is it safe to sell your house now? (집을 팔기에 좋은 때인가요?)

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(2013년 2월 22일)

마침내, 동굴에서 밖으로 나올 때가 되었는지도 모릅니다. 주택 시장이 붕괴된지 7년이 흐른후, 이제 집값이 오르고 재고가 부족한 현상을 보인다는 것은 주택을 팔려고하는 소유자들에게는 새 기회가 왔다는 것을 의미합니다. 열띤 시장에서는 부동산 구입을 위해 치열한 경쟁까지 나타나고 있습니다. 오랫동안 보지 못했던 현상이 벌어지고 있는 것입니다. 이러한 현상은 현재 기록적으로 낮은 주택담보 대출금리의 이점을 이용하고자 하는 주택구입자들의 자신감 회복으로 이어졌기 때문입니다.

집값은 작년 12월 대비 올해 전국적으로 8.3%가 상승했습니다. (CoreLogicCLGX -1.09% 부동산 분석 회사). 2006년 5월이후로 가장 큰 성장세를 기록, 지난 10개월 동안 연속적으로 올라가고 있습니다. 코어로직(The CoreLogic)회사에 따르면, 이 통계는 포클로저와 쇼트세일을 포함한 것입니다.

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Getty ImagesA home for sale this month in Larkspur, Calif.

2006년 최고치를 기록했던 집값이 반등한  이후, 주택을 팔려고 하는 소유자들에게는 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 정부 보조 주택담보대출 기관이 페니메 ( Fannie Mae,FNMA -0.71%)의 이번달 조사에 의하면,  주택 소유자와 렌터 4명중 1명이 주택을 팔기에 좋은 때라고 응답했습니다. 이것은 작년 대비 11% 상승한 것입니다.

"물의 흐름(주택시장)을 테스트하는 사람들을 더 많이 보게 될 겁니다" 버지니아의 독립 주택 경제 전문가인 토마스 롤러(Thomas Lawler)가 말합니다. 그는 올해 집값이 3% 상승하리라 예상합니다.

주택을 팔려고 생각하고 계십니까? 집을 구매하고자 하는 사람들을 더  쉽게 찾을 것이고, 집을 시장에 내놓기 전에 지역 주택 시장의 상황과 최근 팔린 주택의 집값, 그리고 인터넷을 통해 잘 포장하고 주택 감정을 미리 준비한다면 더 좋은 가격에 파실 수 있을 겁니다.

바로 행동으로 취한다면 또한 그 보상도 클 겁니다. 지역마다 조금씩 차이가 나기는 하지만, 구매자들의 시장조사는 3월과 4월에 절정에 이를 것이며, 시장에 내놓는 주택은 7월에 그 절정을 이룰 것입니다. 인터넷 부동산 써치 엔진인 Trulia.com 의 경제수석인 제드 콜코(Jed Kolko)가 말합니다. "주택 을 한 두달 더 일찍만 내놓는다면 셀러(주택판매자)에게도 좋은 결과가 생길겁니다."

앞으로 몇달동안 주택 공급이 증가하게 되어 경쟁이 심해질텐데 대출금리가 급등하거나 경제가 약화되면 주택을 팔려고 하는 사람들에게 오히려 역풍이 될 수도 있습니다. 한 부동산 중개사가 말합니다.

그렇다고 대박을 기대하지는 마세요. 코어로직에 의하면 최근의 상승세에도 불구하고, 집값은 2006년도 대비 27%가 낮습니다.

어떤 시장에서는 집값이 아직도 너무 낮아 주택을 파는 것이 고통스러운 일입니다. 더 비싼 집을 더 싼 값에 사지 않는다면요.

"주택을 지금 판다면 유일한 이유는 지금 소유한 집보다 더 좋은 집을 구매하기 위함일 겁니다" 플로리다 템파베이에 있는 Century 21의 사장인 크레그 베긴스가 말합니다. 그 지역은 2006년 최고치에 비해 주택값이 40% 이상이 등락했습니다.

그럼에도 불구하고, 대부분의 시장에서는 수년전보다 주택을 팔려고 하는 사람에게 유리하게 되었습니다. 단 한가지의 이유: 전국 부동산 중개사 협회 (National Association of Realtors)에 의하면, 현재 시장에 나와있는 집의 숫자가 작년 1월 대비 25% 하락한 174만채입니다. 이것은 1999년 12월 이후 최저치입니다.

image

The Wall Street Journal (월스트리트 저널)

집들도 훨씬 더 빨리 팔리고 있습니다. 부동산 그룹에 의하면 시장에 내놓는 기간이 지난 1월 평균 71일정도로 전체 주택의 절반이 이 기간안에 팔렸습니다. 전년도 같은 기간 99일에 비하면 28일 앞당겨진 셈입니다.

엘리자베스 톨리 (Elizabeth Tolli)씨는 플로리다 세인트 피터스버그에 있는 4,400-square-foot 에 이르는 자신의 집을 2009년 후반기에 시장에 내놓았습니다. 그러나, 1년이 지나도록 오퍼를 받지 못해 취소했습니다. 최근들어 다시 집을 시장에 내놓았죠.

"지금은 더 자신감이 생기네요. 물론, 가격이 6~7년전과는 같지 않지만요." 톨리씨는 물가에 자리잡은 120만달러에 이르는 고급주택(5개의 침실)을 시장에 내놓았습니다. 1~2년전의 가격보다는 더 높은 가격이기는 하지만 최고치에 달했던 2백만달러에는 미치지 못해요.

주택을 시장에 내놓기 전에 먼저 지역시장의 상황을 파악해야 합니다. 캘리포니아에 위치한 온라인 부동산 회사 ZipRealtyZIPR -2.11%의 사장인 레니 베이커씨는 5가지의 기준에 초점을 맞추라고 권합니다: 가격변동, 주택매물 수, 포클로저 경쟁, 주택이 팔리는데 걸리는 평균 기간, 그리고 시가와 판매가의 차이.

라스베가스, 샌프란시스코, 워싱턴과 같은 시장에서는 가격상승, 매물의 경쟁 하락, 은행 경쟁의 추가하락, 주택 판매 기간 단축, 시가에 대한 판매가의 상대적 향상이 주택을 파는 사람들에게는 좋은 소식이라고 베이커씨는 말합니다.

그렇다고 셀러들이 좋아만 할 일은 아닙니다. 다음의 단계들을 고려하세요.

현재의 주택시장을 파악하세요. 2006년도의 미련을 버리고 현재의 시장이 어떤 지 파악하세요.

디트로이트에의 한 부동산회사의 사장인 댄 엘씨(Dan Elsea)는 최근의 주택세일을 상황을 파악합니다. 특별히 다수의 오퍼를 받았던 주택들을 주목합니다....

경쟁에 있는 집들(비슷한 집들)이 시장에 얼마동안 있었는지 주목하세요. 요즘에는 가격만 잘 맞게 내놓으면 1-2주안에 팔립니다. 몇달동안 안팔리는 집들을 보면 비현실적인 가격에 내놓은 경우가 많습니다.

욕심부리지 마세요. 현재의 부족한 매물 상황을 보면서 욕심을 낼 수도 있습니다. 그렇다고 해서 너무 놓은 가격에 내놓으면, 가격을 하락시켜야  하는 쓴맛을 볼 수도 있습니다.

"시장에 내놓으면 처음 몇일간 사람들이 가장 많이 몰려들게 됩니다." 그러나 가격이 너무 세면, 구매자와 중개사들은 자연스럽게 그 주택을 피하게 됩니다.

가격을 적당하게 책정한 집은 시장에 내놓은 첫주에 8-10정도의 쇼잉과 함께 오퍼를 받게 됩니다. 이런 일이 발생치 않았을 경우 시장을 잘 못 파악한 것입니다. 이것은 결국 가격 하락으로 이어지게 되죠. (폭스 씨).

인터넷 홍보 전략을 사용하세요.

강인한 인상을 남기기 위해서는 가장 멋있는 집 앞이나 특정한 부분을 강조한 사진으로 시작하면 좋습니다. 한 침실을 여러장 보여주면 바이어들이 지겨워 합니다..

피닉스에 사는 케네스 바우한씨는 멋있는 집앞의 전경의 사진을 찍어 올렸습니다. 그리고는 거실과 부엌, 뒷마당과 안방, 그리고 화장실 사진을 올렸습니다. 11만 9천 9백불에 시장에 내놓았는데, 첫주에 3개의 오퍼를 받았습니다...

가격을 책정할 때 인터넷 서치에서 알아야 할 점이 있습니다. 대부분의 구매자들이 2만 5천불에서 5만불 사이(간격)로 집들을 찾기 때문에 반올림, 반내림 가격으로 가격을 책정하는 것이 좋습니다. (예를 들면, 40만불). 이렇게 하면 35만불에서 40만불의 써치와 40만불과 45만불 써치에서 집이 모두 나타납니다.

다수의 오퍼를 신중하게 체크하라. 단순히 가격만 볼 것이 아니라, 그들이 제시한 여러 조건들을 하나하나 따져보아야 합니다.(현찰 구매, 주택 검사 면제, 등등)

집을 깨끗이 청소하고 가꾸어 놓아라. (페인트, 집꾸미기)

주택 감정을 미리 계획하라.  1월달에 약 30% 정도의 거래가 낮은 감정가로 인해 취소되거나 연기되거나 재흥정이 되는 결과를 낳았다고 전국 부동산 중개사 협회가 보고 했습니다.

감정가에게 비교세일을 제공해주며 집의 특징들(예를 들면, 리모델링)을 강조해 줌으로 이런 문제를 막을 수 있습니다....

(기고: 월스트리트 제공) 원문보기>

Top 10 Remodeling Projects (10가지 리모델링 프로젝트)

Top 10 Remodeling Projects (10가지 리모델링 프로젝트)

Top10RemodelingProjects

10가지 리모델링 프로젝트 비용과 리세일 가치, 그리고 투자에 대한 회복률입니다.

리모델링

비용 ($)

리세일 가치 ($)

투자 회복률 (%)

차고문 교체

1,496

1,132

75.70

키친 전체 리모델

53,931

37,139

68.90

키친 부분 리모델

18,527

13,977

75.40

지하 리모델

61,303

43,095

70.30

현관 교체(철제)

1,137

974

85.60

베란다 보충

9,327

7,213

77.30

외벽 교체(비닐)

11,192

8,154

72.90

창문 교체(나무)

10,708

7,852

73.30

창문 교체 (비닐)

9,770

6,961

71.20

다락침실 보충

47,919

34,916

72.90

California Association of Realtors (CAR) 제공

Is it a good time to buy my dream home? (집을 구매하기에 좋은 때인가요?)

blog picture

집을 구매하기에 좋은 때인가요? (Is it a good time to buy my dream home?)

2013년 3월

이제 바야흐로 봄이 왔습니다. 지난 겨울 우리를 움추리게만 했던 겨울비는 계속해서 시애틀을 적시고 있지만, 우리의 몸과 마음만큼은 봄을 맞을 준비가 되어있습니다. 우리를 따뜻하게 해 줄 햇님의 출연을 더 많이 기대해 봅니다.

지난 여름부터 시작된 부동산 시장의 회복은 이제 그 열기가 점점 뜨거워지고 있습니다. 홈세일의 추세를 보면 그 열기를 느낄 수 있습니다.

Pending Home Sales

위의 표를 보면 2012년 여름부터 시작해서 홈세일이 다시 건강한 상태로 회복되기 시작했음을 알수 있습니다. 부동산 경기의 회복을 의미하는 것이죠. 하지만, 그렇다고 해서, 모든 게 해결된 것은 아닙니다. 왜냐하면, 홈세일이 증가하는 반면, 상대적으로 그만큼의 주택 매물이 존재하지 않기 때문입니다.

Months Inventory of Homes for Sale

 

일반적으로, 5-6개월치의 매물이 있어야 정상적인, 균형잡힌 시장이라고 말합니다. 다시말해, 3개월 미만의 매물일 경우는 셀러에게 유리한 시장이 되며, 6개월 이상일 경우는 구매자에게 유리한 시장이고, 3-6개월 사이가 되면 서로 동등한 위치에 있게 된다는 것이죠. 이것이 가장 이상적인 시장이겠지만, 우리가 원하는 것처럼 이상적인 시장을 유지하지는 못합니다. 그래서, 매물이 부족한 상황에서 주택매매의 경우, 셀러에게 유리한 쪽이 되었습니다. 세일이 증가한 반면, 매물의 빈곤 상태입니다.

Eastside numbers

 

위의 도표는 시애틀 동부, 다시말해, 벨뷰, 커클랜드, 레드몬드, 머서 아일랜드, 이사투아, 쌔마미씨를 포함한 지역의 시장 상황입니다. 작년과 비교한 결과, 매매가 20% 이상 증가한 반면, 매물은 작년에 비해 반으로 줄어들었습니다. 이런 현상은 곧 집값을 상승시키는 결과를 낳게 됩니다. 미국 전체를 보더라도 부동산 경기 회복을 통한 집값상승을 지켜볼 수 있습니다.

FHFA Regional home price

 

미국 동북부를 제외한 거의 모든 지역에서 집값이  상승되었음을 볼 수 있습니다. 시애틀이 있는 서북부지역도 일년사이 6.36%의 집값상승이 있었습니다. 미국 경기의 회복을 통한 결과라 할 수 있겠죠. 지역별로 들여다 보면 더 자세한 수치를 엿볼 수 있습니다.

SP Case-shiller home price national

 

위의 도표를 보면, 피닉스가 경기에 가장 빨리 반응하는 도시임을 알 수 있습니다. 22.8%라는 놀라운 상승세를 보였습니다. 경기에 가장 영향을 받지 않은 곳, 오히려 떨어진 곳은 바로 뉴욕입니다. 저희가 살고 있는 시애틀과 벨뷰를 보시죠.

SP Case-shiller home price indices

 

시애틀과 벨뷰 또한 7.4%라는 상승효과를 보았습니다. 그렇다고 해서, 혹시라도 여러분들이 생각하시는 것처럼 2006년도의 황금같았던 집값으로 금방 돌아가리라고는 생각하지 마세요. 그 건 잠간의 꿈같았던 시간이었다고 보시는 게 좋습니다. 그렇다면, 계속 집값이 상승할 때까지 집을 팔지 말고 기다려야 할까요? 글쎄요... 혹, 더 좋은 집으로 이사가기를 원하시지는 않나요?

thinkingofmovingup

혹시라도 여러분들 중에 더 좋은 집을 꿈꾸고 계시는 분들이 계시다면, 지금이야말로 절정의 시기라고 말할 수 있습니다.

move-up buyers

 

더 좋은 집으로 이사하는 이유는 뭘까요? 더 큰 집이 필요해서 일수도 있고, 아니면 더 좋은 지역에서 살고 싶어서일 수도 있고, 아니면 단순히 지금보다 더 괜찮은 집을 원해서일 수도 있습니다. 그것도 아니라면, 더 좋은 투자를 생각해서 일수도 있겠죠.

The move-up seller-1

 

위의 도표를 한번 볼까요? 당신의 집이 2006년도에 30만불이었다고 하고, 현재 20%가 내린 24만불이라고 가정하면, 현재 6만불의  손해를 보고 있는 거겠죠. 하지만, 다른 사람이 소유한 더 비싼 집이 2006년 당 45만불이었다면 그 집 또한, 현재 20%가 내린 36만불이 되겠죠. 그렇다면, 그들은 9만불을 손해 본 것입니다. 당신보다 3만불이나 더 손해를 본 것이죠. 다시말해, 그 집을 당신이 지금 산다면, 결과적으로 당신은 3만불을 번 것과 같습니다. 손익 계산이 되시나요? 그러나, 너무 오래 기다리지는 마세요. 미전역에서 뽑은 101명의 부동산 전문가들에 의하면 올해의 집값 상승은 올해 말까지 3.1%로 예상되고 있습니다.

Home Prices Next Year

 

지금 더 좋은 집으로 이사를 가게 된다면, 올해 말에 결과적으로 같은 시나리오에서 3720불을 더해 $33,720의 이익을 보게 되는 겁니다. 살펴볼까요?

The move-up seller0

 

현재 살고 있는 집에 올해 말까지 살경우, 3.1% 상승률로 계산하면, $7440의 이익효과를 보지만, 이사를 가서 그 집에서 올해 말까지 살경우, 같은 상승률로 해서, $11,160의 이익효과를 봅니다. 그 차이는 $3720가 되기 때문에, 전체를 합칠 경우, 결국 $33,720의 이익 효과를 보게된다는 것이죠. 그 동안 경기때문에 이사가고 싶어도 못같다면, 지금이 좋은 기회라고 보시면 됩니다. 부동산 경기회복으로 기록적으로 낮았던 대출금리도 인상되고 있는 상황입니다.

Mortgage Rate Moving Forward

 

올해말까지 대출금리가 4% 이상대로 올라갈 수도 있다고 대출 은행 협회는 내다보고 있습니다. 지난 12월부터 올해 2월초까지의 대출금리 변화를 보세요. (30년 고정율, 프레디 맥 보고)

Mortgage Rate for 2013

 

그렇다면, 위의 시나리오를 계속 적용해서 더 좋은 집으로 지금 이사했을 경우와 올해 말까지 기다렸다가 이사했을 경우의 대출금리 차이를 통해 얼마나 절약이 되는지를 알아보겠습니다.

The Move-up seller

지금의 대출금리인 3.4%(2월초)를 적용해서 36만불의 집을 구입했을 경우, 한달 대출 상환금은 약 $1596.53이 됩니다. 같은 집을 올해 말에 구입할 경우, 전문가들이 예상한 4.4%의 대출금리를 적용한다면, 한달 대출 상환금은 약 $1858.62이 됩니다. 이는 $262.09의 차이를 가져옵니다. 결국, 이만큼을  매달 절약하게 된다는 것이죠.

its your decision

여러분이 어떻게 보셨든지 간에, 결정은 여러분에게 달려있습니다. 저는 단지 여러분에게 좋은 정보를 드리면서 도움이 되었으면 합니다. 최선의 선택을 하시기를 바랍니다! 주택 매매에 도움이 필요하신 분은 연락 주세요. Happy Spring!!!

David Park (박영진 부동산, 시애틀 벨뷰지역; Windermere 부동산 브로커)

Your credit score (신용점수)

Your Credit score (당신의 신용점수는 얼마입니까?)

credit score

신용 점수(FICO)를 결정하는 요인들은 무엇일까요?

1. 35%는 당신의 모든 계좌에 있는 납부 내력서에 따라 결정됩니다. 2. 30%는 그 계좌들에 남아있는 빚의 크기에 따라 결정됩니다. 3. 15%는 신용대출을 얼마나 오랜기간 사용해왔는가에 따라 결정됩니다. 4. 10%는 새로운 신용대출 신청에 따라 결정됩니다. 5. 10%는 사용한 신용대출의 종류에 따라 결정됩니다.

신용점수 (FICO)를 받기 위해 꼭 필요한 요건은 무엇일까요?

1. 계좌를 열어 적어도 6개월간은 유지해야 합니다. 2. 지난 6개월간 신용 조사 기관이 볼 때, 문제가 없는 계좌가 하나라도 있어야 합니다. 3. 신용 리포드에 결점이 드러나지 않아야 합니다.

소비자가 신용점수(FICO)를 향상시킬 수 있는 방법은?

1. 미납되어 있는 계좌의 빚을 다 갚아야 합니다. 2. 계좌의 대출 금액을 가능한 한 낮춰야 합니다.  특별히, 신용카드의 경우 대출금액을 한도액의 25% 미만으로 유지하는 것이 좋습니다. 3. 혹시라도 신용 리포트에 에러가 발견되면 정정 편지를 보내세요. 4. 현재 가지고 있는 계좌를 닫지 마세요. 신용점수를 낮출 수 있습니다. 5. 새로운 대출을 할 만한 계좌를 더 만들지 마세요. 예를 들면, 새 신용카드, 백화점 카드, 등등

도움이 될 만한 자료들 (Resource Guide)

EQUIFAX: 800-685-1111 또는 www.equifax.com

TRANSUNION: 800-888-4213 또는 www.transunion.com

EXPERIAN: 888-397-3742 또는 www.experian.com

신용조사기관 웹사이트: www.arcreports.com

신청하지 않은 메일 그만 받기(solicitation mailing): 앞으로 5년 내지는 완전금지: 888-567-8688 또는 www.OptOutPrescreen.com

'Do-Not-Call' 명단에 넣기: 888-382-1222 또는 www.donotcall.gov

Free FACT ACT 신용 리포트 얻기: 877-322-8228 또는 www.annualcreditreport.com

FICO 소비자 웹사이트: www.myfico.com 또는 www.scoreinfo.org

 

Time to Reality Check(부동산 시장 현실 체크)

부동산 시장 현실 체크 (Time to Reality Check the Real Estate Market)

Posted in Selling by OB Jacobi  (윈드미어 부동산 사장)

요즘, 매일마다 이런 질문을 받습니다. '지금 집을 사기에 또는 팔기에 좋은 시기인가요?'라구요. 그럼, 사람들이 자동적으로 제가 '물론이죠!'라고 항상 대답하리라 생각합니다. 제가 부동산 일을 하니까요. 그렇지만, 정확히 말씀드리면, 그렇다 아니다라고 말씀드리기는 어렵습니다. 각 사람마다의 사정이 다르기 때문에, 어떤 사람에게는 '그렇죠'가 대답이 될 수도 있고, 다른 사람들에게는 '조금 더 기다리시죠'가 답이 될 수도 있습니다. 설명을 드리겠습니다.

좋은 소식은 일단 부동산 경기가 지난 5년간의 슬럼프에서 빠져나오고 있다는 겁니다. 부동산은 미국 경제를 이끌어가는 원동력중의 하나입니다. 그렇기 때문에, 집을 소유하든 안하든, 부동산 시장이 든든하다는 것은 모두에게 좋은 소식입니다. 집을 팔려고 하는 사람들에게는 집값의 상승과 많은 구매자들로 인해 매우 좋은 시기를 맞이했습니다. 현재의 통계를 통해 이 현상을 확인할 수 있습니다.

전국 부동산 협회(National Association of Realtor)의 통계에 의하면, 지난 7개월간 주택 매물의 수가 계속 감소하면서, 전국적으로 200만채 밑을 맴돌고 있는 상태입니다. 이것은 전국적으로 약 4개월 정도의 공급에 머물고 있다라는 것을 말하죠. 이 현상은 한창 주택 붐이 일었던 2005년 5월이후 최저치입니다.

4개월치의 공급이란 현재의 속도로 집이 계속 팔리게 된다면, 4개월 후엔 매물이 사라진다는 얘기입니다. '정상'적인 시장에서는 공급이 보통 6개월치 정도 됩니다. 그렇기 때문에, 숫자가 작을 수록 매물의 부족을 뜻하죠. 수요가 공급보다 크면, 구매자들 사이에 경쟁이 일어납니다. 그러면, 집값이 올라가게 됩니다. 서부에 있는 주택시장에서 이런 현상을 자주 볼 수 있습니다.

서부에 위치한 매물을 살펴보겠습니다. 모두다 6개월이하의 공급량을 나타내고 있고, 구매자들 사이에 치열한 경쟁이 있음을 보여줍니다.

 

·       시애틀 (Seattle): 1.4 개월치의 매물

·       포틀랜드 (Portland): 4.2 개월치의 매물

·       샌프란시스코 (San Francisco): 1.8 개월치의 매물

·      라스베가스 (Las Vegas): 3.8 개월치의 매물

·       팜 스프링스(Palm Springs): 2.5 개월치의 매물

 

하단의 그래프는 이런 매물의 하락현상을 보여주고 있습니다. 미국 전체의 매물이 현재 약 4.4개월치입니다:

그렇다면, 구매자와 판매자에게는 어떤 의미를 나타내는 걸까요? 매물이 부족한 한 구매자 사이에 경쟁이 치열할 것이고 집값은 계속  상승한다는 것을 의미합니다. 주택 붐 현상이 일어났던 시기와는 다르게 건강한 속도로 상승하는 겁니다. 이것을 나타내는 증거로, 최근에 있었던 집값 예상 조사에 따르면, 105명의 주택 분석가들은 2013년말까지 약 3.1%의 가격상승을 예견하고 있습니다. 또한 전국 부동산 중개사 협회(NAR)에 따르면 지난 4분기 주택 평균가가 7년만에 가장 큰 상승세를 탔습니다.

또한가지 구매자와 판매자가 눈여겨 보아야 할 점은 대출금리와 그에 따른 구매력입니다. 대출금리가 사상 최저치를 상당히 오랜 기간 지속되다 보니 구매자들이 이것을 당연시 하는 경향이 있습니다. 하지만, 실상을 보면 프레디 맥(Freddie Mac)과 대출은행 협회를 포함한 대출기관들이 2013년말까지 3.4%에서 4.4%까지 대출금리가 상승할 것으로 내다보고 있습니다. 장기적으로 볼 때, 1퍼센트의 상승은 대출금에 상당한 영향력을 끼칠 수도 있습니다.

예를 들면:

30년 상환 대출금을 3.4 %의 금리로 받아, 현재 시장에서 36만불되는 집을 소유하면 한달에 약 $1596.53이 상환금으로 지출되게 됩니다. 여기서, 올해의 예상처럼 집값이 3.1% 상승하고 금리가 4.4%로 상승하게 되면, 그 집의 가치는 $371,160이 되고, 매달 상환금은 $1,858.62이 됩니다 (하단의 차트를 보세요). 이것은 매달 $262.09, 매년 $3,145.08, 그리고 대출기간동안 $94,352.40의 차이를 보이게 됩니다. 얼토당토한 말이 절대 아닙니다.

이런 예상을 보면서, 어떤 이는 이렇게 말할 수도 있겠죠. 그렇다면, 왜 매물이 쏟아지지 않나요? 주택을 팔려고 하는 사람들에게서 듣는 염려는 다음과 같습니다. 그들이 살 때보다 집값이 떨어졌는데 지금 팔면 돈을 잃지 않겠느냐입니다. 물론, 당연한 걱정입니다. 그렇지만, 꼭 그렇다고도 단정지을 수도  없습니다. 같은 시장 상황속에서 사고 팔아서, 최근에 가치가 하락했다면 다음의 구매할 집도 가치가 이미 하락해 있을 가능성이 높기 때문입니다. 이점을 기억하세요!

최근에 이런 걱정을 하는 제 친구를 만났습니다. 팔고는 싶은데, 돈을 잃을까봐 걱정을 하더군요. 지난 2002년도에 시애틀에서 $275,000에 집을 구입했습니다. 그 후 5년동안 부동산 시장에 붐이 일어났고 그의 집의 가치도 2007년까지  $430,000로 상승했습니다. 그 시기동안, 시애틀의 많은 집들이 55%이상의 가치상승의 혜택을 받았습니다. 그리고 나서 주택시장이 붕괴됐죠. 그러면서 집값도 다시 하락하기 시작했습니다. 제 친구는 $155,000을  잃었다고 생각합니다. 그래서, 그 손실을 회복할 때까지 기다려야 한다고 믿고 있습니다.

현재, 제 친구의 집의 가치는 $327,000 으로, 2002년 살 당시에 비해 $52,000 상승한 거죠. 현재 전문가들의 예상대로라면 (년 3.1% 가치상승), 제 친구는 앞으로 10년을 기다려야만 2007년의 가치로 돌아갈 수 있습니다. 제가 제 친구에게는 주는 충고요? 만약, 지금 이사를 할 시기라면 기다리지 말고 이사하라는 겁니다. 괜히 일시적으로 인위적으로 부풀려졌던 시장을 보고 결정하지  말라는 것이죠.

그 누구도 시장이 최저치일 때 집을 팔고 싶어 하지는 않습니다. 동시에, 모든 사람은 그 시기에 집을 구매하고 싶어합니다. 확실한 것은 이  두가지 시나리오가 동시에 존재하지는 않는다는 겁니다. 이 블로그에 나와있는 정보가 구매자와 판매자 모두에게 좋은 기회가 존재한다는 것을 알게 해 주었으면 합니다.

 

오비 조코비(OB Jacobi)는 윈드미어 부동산 기업의 사장으로 1972년 아버지가 설립한 회사를 이어오고 있습니다. 더 자세한 내용은 www.windermere.com을 방문해 주세요.

원문보기>

 

2013 housing market (2013년 부동산 시장 전망)

2013년 부동산 시장의 날씨는 매우 맑음입니다.   sunnyweather 벨뷰지역의 집값은 올해 들어 상승세를 타고 있습니다. 매물의 부족현상으로 집을 파는 분들에게는 더할 나위없는 한 해가 될 것이라는 전망입니다. 현재, 시장에 나와있는 부동산들은 구매자들이 몰려 경쟁이 치열한 상태입니다.

주택 구매자들에게도 그렇게 어렵지 만은 않은 해가 될 것으로 전망됩니다. 현재 주택 담보 대출 (융자)의 이자율이 2013년 2월 현재, 30년 고정 기준으로 3.625%, 15년 고정 기준 2.75% (대출금 $417,000 까지, Winderemere 부동산 융자회사 기준)으로 그 어느 때보다도 좋은 상태를 나타내고 있습니다.

그럼, 기다려도 될까요?

2013년도 미국 전체와 특별히 벨뷰 지역의 부동산 시장이 밝기에 이자율은 올해말까지 4.4%까지 치솟을 것으로 전망하고 있습니다(Freddie Mac 보고).

그렇다면 지금이 주택을 구매하기에 적절한 때인가요?

그렇습니다. 이제, 여름으로 갈수록 융자 이자율일 높아질 것이고, 집값 또한 오를 것으로 전망되기에, 지금부터 주택을 알아보는 것이 현명한 일입니다.

주택매매의 판매자나 구매자 모두에게 그 어느때보다도 좋은  시기입니다.

더 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.

박영진 부동산

David Park | Real Estate Broker

Passion. Commitment. Excellence

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