이스트 사이드 부동산 시장 업데이트 (2023년 1월)

2023년의 해가 밝았습니다. 새해 복 많이 받으시길 바랍니다!!!

돌아보면 2022년은 시애틀 지역 부동산 시장에 있어 참으로 다사다난했던 해가 아니었나 생각합니다. 상반기 하늘 찌를 듯 솟구치던 집값은 어느샌가 급격하게 하락하는 모습을 보이며 모두에게 충격을 안겨주었습니다. 집값의 하락 현상은 단연 시애틀이나 미국에만 한정된 것이 아닌, 전세계적인 현상이 되었고, 인플레이션과 그에 따른 연준의 공격적인 금리 상승 정책으로 인해 전세계의 경제 침체를 일으키는 모습을 보여주었습니다.

그렇다면, 2023년은 어떠한 해가 될까요?

먼저, 우리가 살고 있는 시애틀 지역의 부동산 시장을 살펴 보도록 하겠습니다.

다행히도 새해가 시작되면서 거래 문의와 활동들이 다시 나타나기 시작했고, 시세를 반영한 매물들에 대한 관심이 늘어나고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 현재의 시장에서 셀러들은 시세에 맞게 집을 내놓아도 오퍼가 낮게 들어올 수 있다는 생각을 가져야 합니다.

12월에 이뤄진 부동산 거래를 들여다 보면 가격 조정을 셀러가 하지 않았음에도 낮은 오퍼로 인해 평균 5% 낮게 거래된 집들이 대부분이었다는 걸 알 수 있습니다.

현재 대출을 받아 집을 구매하는 구매자들은 ARM (5년 또는 7년 단기고정 대출: 이자가 30년 고정보다 더 저렴) 이나 대출이자 Buy down을 이용하고 있습니다. 구매자는 판매자와의 협상을 통해 현재의 대출이자 보다 더 낮게 (향후 1, 2년 또는 3년까지, 1-2% 또는 3%까지 낮춤) 해서 집을 구매할 수 있습니다. 사실 현재의 대출이자 보다 더 심각한 건 현재 일어나는 IT 기업들의 인력해고와 주가 하락이 되겠죠.

대출이자는 현재 6% 대로 올해 2분기 또는 3분기에 하락할 가능성이 있습니다. 그렇다면, 다음의 2가지 옵션중 구매자에게 어떤 선택이 유리할까요? 1) 지금 집값이 낮을 때 구매하고 나서 나중에 재융자한다. 2) 대출이자가 떨어지고 나서 구매한다.

시애틀은 현재 구매자들이 시장을 관망하고 있지만, 만약 대출이자가 떨어지기 시작하면 구매자들은 몰려나오기 시작하게 될 것이며, 시장은 다시 경쟁의 구도로 돌아서게 될 겁니다. 자연히 집값은 상승세로 돌아서게 되겠죠.

현재 계약이 진행중인 건수는 전년대비 33% 줄어들었습니다. 작년초 5월까지는 아예 매물이 부족해 15% 줄었지만, 6월부터 12월까지는 높은 대출이자로 인해 33% 줄어든 겁니다.

집값은 급속한 하락을 지나 이제 완만한 상태입니다. 지난해 4월 고점이었던 $1,722,500 (이스트 사이드 중간 실거래가) 에서 12월말 현재 약 25% 또는 $423,500 이 하락한 상태입니다. 지난 8월 중간 실거래가였던 $1,350,000 에서 비교하면 현재 실거래가는 $1,299,000 으로 지난 4개월간 약 4% 또는 $51,000 하락해 낙폭이 크지 않았음을 알 수 있습니다.

낙폭이 25%나 되었던 큰 이유중의 하나는 지난 2021년 10월부터 2022년 4월까지의 엄청난 집값 상승에 있습니다. 그 6개월 사이 중간 집값은 $1,365,000에서 $1,722,500로 약 26% 치솟았었기 때문입니다. 다른 측면에서 해석하면, 2022년 12월말 기준 중간 집값 $1,299,000 은 2021년 10월 집값인 $1,365,000에서 약 5% 또는 $66,000 하락한 상태입니다. 하지만, 지난 2년 기준을 보면 2020년 12월에서 2022년 12월 사이 집값은 약 14% 또는 $185,235 상승한거죠.

부동산 시장은 대출이자에 따라 움직입니다.

여전히 판매자들과 구매자들은 관망하고 있습니다. 판매자들은 자신들이 정한 집값을 고집하고 있고, 구매자들은 집값이 더 떨어지기를 기다리고 있습니다. 누가 먼저 움직일 것이냐는 대출이자에 달려있다고 봅니다. 대출이자가 5.5% 밑으로 떨어지는데 향후 3-6개월까지 걸린다면 실거래가는 더 떨어질 확률이 높을 것이며, 그 이전에 떨어진다면 실거래가는 현재의 숫자를 유지할 가능성이 높을 겁니다.

현재의 시장에도 집을 판매해야 하는 셀러들이 있고, 집을 구매해야 하는 바이어들이 있습니다. 가장 좋은 타이밍은 바로 판매자나 구매자가 준비된 상태가 될 겁니다. 향후 집을 1-2년안에 판매해야 하는 상황이라면, 지금보다 더 좋은 기회는 없을 듯 합니다. 집을 구매하는 바이어들에게 지금 처럼 집값이 저렴한 때와 셀러와의 협상을 통해 더 좋은 조건과 가격으로 구매할 수 있는 시기가 언제까지 이어질 지는 모르기에, 지금의 시기를 이용해서 구매하는 것을 권합니다.

시애틀의 부동산 시장은 거의 변화가 없는 미 동부나 중부, 남부와는 다른 시장입니다. 경기에 민감하고 언제든지 급변할 수 있는 시장이기에 판매 또는 구매의 시기를 잘 붙잡으셔야 합니다. 집이나 상가 매매에 관심이 있으신 분들은 연락주시면 자세히 상담해 드리겠습니다! 206-833-7979.