벨뷰를 비롯한 이스트 사이드 지역 마켓 업데이트 (2022년 11월)

안녕하세요.

이제는 가을이 무르익어 가고 겨울을 맞이할 준비를 하고 있네요. 모두들 따뜻한 연말 보내시길 바랍니다.

벨뷰를 비롯한 이스트 사이드 지역 마켓 업데이트를 전해 드립니다.

10월말 기준으로 하는 현재, 중간 실거래는 세달 연속 (8월, 9월, 10월) $1,350,000 을 기록하고 있습니다. 이는 전년 동기 대비 약 1% 하락한 상태로 2019년 이후 처음으로 하락세를 기록했으며, 최고점을 찍었던 지난 4월 $1,722,500보다는 약 22% 하락한 상태입니다.

한편, 대출 이자는 계속해서 상승하고 있습니다. 10월말 현재 대출이자는 6.90% 로, 이는 전년 동기 대비 약 3.83% 상승했으며, 지난 분기보다는 1.49% 상승, 지난 달보다는 0.79% 상승했습니다.

현재 계약에 들어가 있는 거래건 수는 전년 동기 대비 약 39% 감소한 401건을 기록했으며, 연초부터 10월까지의 전체 거래 건수도 작년보다 25% 감소한 5,795건을 기록했습니다.

매물량은 증가해서 10월말 기준 현재 2.4달치의 매물이 시장에 나와있습니다.

월 모기지 페이먼트도 최고점이었던 지난 4월에 비해 약 19% 하락해, 지난 4월 기준 월 $9,226 ($1,722,500 에 4.98%기준)에서 8월기준 $7,430 ($1,350,000에 5.22%)로 하락했습니다.

하지만, 9월에는 대출이자가 6.11%, 10월에는 6.90%로 상승해, 결과적으로 10월기준 월 모기지 페이먼트는 $8,891로, 지난 최고점부터 중간 실거래가가 22% 하락했지만 페이먼트는 4% 만 하락한 상태가 되었습니다.

이를 해결하기 위해 구매자들은 30년 고정(6.90%)이 아닌, 단기 고정이자 ARM(5.90%)를 택해 조금이라도 이자를 낮추려는 현상을 보이고 있습니다. 모기지 뱅커 협회 수석 경제학자인 마이크 프레탄토니는 “2021년에 전체 시장의 4%만 단기고정이자를 사용했는데, 지난 몇주사이에 벌써 전체 시장의 12%가 단기고정이자를 사용하고 있다. 이는 지난 10년사이에는 보지 못했던 현상이다”라고 언급했습니다.

한편, 판매자들은 상승하는 대출이자에도 불구하고 가격을 쉽게 내리지 않고 있어 거래량이 줄어들고 매물량은 증가하고 있습니다. 전년동기 대비 0.3 달치에서 2.4달치로 크게 증가했습니다.

지난 2년간의 중간 실거래가 - 월 모기지 페이먼트 - 대출이자를 보여주는 도표

지난 1년간의 대출이자 추이

현재 중간 실거래가는 지난 4월에 작성한 2018년 하락조정에 기반한 모델링 범위안에 머물고 있습니다.

마지막 4분기의 거래량은 일반 시장에 나타나는 사이클에 따라 가장 적은 숫자를 기록하게 될 겁니다.

현재 매물량이 2.4달치를 기록한 것은 상당히 증가한 양이라고 할 지라도 구매자에게 유리한 시장이 되기위한 6달치량은 훨씬 밑돌기에 결코 구매자에게 무조건 유리한 시장은 아닙니다. 그렇다고, 예전에 경쟁을 해서 20-30% 더 프리미엄을 얹어서 사는 시장은 아닙니다. 오히려, 더 균형잡힌 시장의 모습을 찾아가고 있는 시장이며, 구매자가 좀 더 여유있게 집을 택하고 구매하기에 딱 좋은 시장이라 할 수 있겠습니다. 집값이 더 떨어지게 될테니 더 기다려 보겠다고 생각하시는 구매자들도 있습니다. 하지만, 앞에서 보셨다시피, 지난 3개월간 중간 실거래가는 더 떨어지지 않고 유지되고 있는 상태입니다. 대출이자는 연준의 금리 정책에 따라 변동이 있지만, 지난 주 소비자 물가 지수 하락 소식에 따라 연준이 더이상 자이언트 스텝을 안할 수도 있다는 기대심리와 함께 한 때 대출이자가 0.75% 하락하기도 했고, 주식시장도 다시 상승하는 모습을 보였습니다.

구매자들은 대출이자가 하락하게 되면, 다시금 집을 구매하기 위해 시장에 나올 것이고, 매물량이 많지 않은 상황에서 집값은 언제든 다시 상승할 수 있는 시장입니다. 지난 5월 당시, 경제상황이 순식간에 바뀔거라 예상했던 사람들은 거의 없었습니다. 마찬가지로, 집값의 바닥을 기대하는 분들이 계시다면, 그걸 예상하는 건 결코 쉬운 일이 아니며, 바닥을 쳤을 거라고 생각했을 때에는 이미 상승곡선을 타고 올라가는 상황이 되어 버리는 게 일반적입니다.

거래가 실종됐다고 보도하는 기사나 뉴스는 대중을 오도하기 쉽습니다. 거래량이 39% 감소한 것을 거래가 아예 실종된 것처럼 보도한 것이기 때문입니다. 집을 판매해야 하는 사람들은 여전히 집을 판매하고, 집을 구매해야 하는 사람들은 여전히 집을 구매합니다.

현재 집을 매도해야 하거나, 매수를 해야 하는 상황이라면 굳이 기다리거나 머뭇거릴 필요는 없습니다. 집을 나중에 팔겠다고 생각하시는 분들은 지금부터 그 시기까지 어떤 일이 벌어질 지 모르는 상황을 이해하셔야 합니다. 오히려 매물이 많지 않은 상황에 집을 내놓으시면 생각보다 더 좋은 결과를 낳을 수 있습니다. 물론, 지금과 같은 상황에서는 시세를 정확하게 파악하는 일이 중요하기에, 그 어느때보다도 이 분야의 최고 전문가와 상의하시는 게 중요합니다.

집을 구매하시는 분들은 장기적인 소유 (6년이상)를 계획하고 계신다면, 굳이 기다리실 필요는 없습니다. 지금과 같이 편안하게 집을 구매할 수 있는 시기가 얼마동안 유지될 지는 미지수이며, 장기적인 측면에서 집값의 상승은 이미 지난 역사를 통해 잘 증명해 주고 있기에 크게 고민하실 필요는 없습니다.

렌트는 집주인의 모기지를 갚아주는 것이며, 내 집 구매는 내 집의 자산을 쌓아가는 일입니다. 렌트비는 지난 1년간 평균 10%이상 상승했습니다. 그리고, 계속해서 꾸준히 상승할 겁니다.

현명한 결정을 하시고, 집 판매나 구매로 고민하시는 분들을 언제든지 연락주시면 정성껏 상담해 드리겠습니다.

즐거운 연말연시 되시길 바랍니다~